AfA: Steuerliche Abschreibung von Immobilien bietet Eigentümern in Essen langfristige Vorteile

„Die AfA ist eines der effektivsten Mittel, um Immobilieninvestitionen langfristig zu optimieren. Sie wirkt nicht sofort spektakulär – aber über Jahrzehnte hinweg macht sie einen echten Unterschied“, erklärt Katharina Heid, Geschäftsführerin der Heid Immobilienbewertung.

Gebäude verlieren an Wert – steuerlich betrachtet ein Vorteil

Ausgangspunkt der steuerlichen Abschreibung ist die Tatsache, dass Gebäude mit der Zeit an Substanz verlieren. Der Gesetzgeber trägt dieser Abnutzung Rechnung: Je nach Baujahr kann der Gebäudewert in gleichmäßigen Jahresbeträgen abgeschrieben werden.

Beispielsweise können, bei einem Gebäudewert von 300.000 Euro, in Essen jährlich 6.000 Euro steuerlich geltend gemacht werden – sofern es sich um ein Gebäude handelt, das vor 2023 errichtet wurde und somit über 50 Jahre mit zwei Prozent abgeschrieben wird.

Die Höhe der AfA hängt vom Baujahr ab

Je nach Alter des Objekts gelten unterschiedliche lineare Abschreibungssätze:

Für Gebäude vor 1925: 2,5 % jährlich (Abschreibung über 40 Jahre)

Für Baujahre zwischen 1925 und 2022: 2 % jährlich (Abschreibung über 50 Jahre)

Für Neubauten ab 2023: 3 % jährlich (Abschreibung über 33 1/3 Jahre)

Grundstück oder Gebäude? Die richtige Aufteilung ist entscheidend

Die AfA bezieht sich ausschließlich auf den Gebäudewert – der Anteil des Grundstücks ist nicht abschreibungsfähig. Gerade in begehrten Lagen wie Rüttenscheid, Holsterhausen oder Stadtwald kann der hohe Bodenrichtwert dazu führen, dass das Finanzamt den Grundstücksanteil zu hoch bewertet. Dadurch reduziert sich die Bemessungsgrundlage für die AfA spürbar.

„In vielen Fällen ist eine unabhängige Wertermittlung sinnvoll, um dem Finanzamt eine realistische Aufteilung zwischen Grundstücks- und Gebäudewert nachzuweisen“, so Heid. „Gerade dann, wenn kein separater Kaufpreis ausgewiesen wurde.“ Eine realistische Aufteilung kann die jährliche AfA um mehrere tausend Euro erhöhen – und damit die Steuerlast spürbar senken.

AfA optimieren mit Restnutzungsdauer-Gutachten

Neben der gesetzlich festgelegten Nutzungsdauer kann auch die tatsächliche wirtschaftliche Restnutzungsdauer Grundlage der Abschreibung sein – sofern sie gutachterlich nachgewiesen wird. Diese Möglichkeit wird in der Praxis bisher wenig genutzt, bietet aber großes Potenzial.

„Wenn beispielsweise Modernisierungen ausbleiben oder Bauschäden vorhanden sind, kann ein qualifiziertes Gutachten eine deutlich kürzere Restnutzungsdauer feststellen – und damit eine höhere jährliche Abschreibung ermöglichen“, erklärt Heid.

Ein Gebäude mit einem regulären Abschreibungszeitraum von 50 Jahren zum Beispiel kann durch ein Gutachten auf 30 Jahre verkürzt werden – das erhöht die jährliche Abschreibung um bis zu 67 %.

Sonderabschreibung für Anfangsinvestitionen

Eigentümer, die innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf in ihre vermietete Immobilie investieren, können unter bestimmten Voraussetzungen Sonderabschreibungen nutzen. Dazu zählen Modernisierungsmaßnahmen wie neue Heizungen, Fenster oder Badezimmer – vorausgesetzt, sie übersteigen nicht 15 % des Gebäudewertes.

Ein Beispiel: Wer in Essen eine Immobilie für 400.000 Euro erwirbt und innerhalb von drei Jahren 50.000 Euro in Maßnahmen investiert, kann einen Großteil dieser Ausgaben sofort steuerlich geltend machen – zusätzlich zur regulären AfA.

Neue Impulse durch das Wachstumschancengesetz

Mit dem Wachstumschancengesetz wurde die degressive AfA für Neubauten (Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029) wieder eingeführt. Im ersten Jahr können 5 % der Investitionskosten abgeschrieben werden, in den Folgejahren jeweils 5 % des Restwertes.

„Gerade in Zeiten hoher Baukosten sind steuerliche Erleichterungen ein wichtiger Hebel für Investitionen in Wohnraum“, betont Heid.

Abschreibung ist ein Planungsthema

Ob Bestandsimmobilie oder Neubau – wer in Essen eine vermietete Immobilie besitzt, sollte sich mit dem Thema AfA gezielt auseinandersetzen. Durch eine kluge Planung und professionelle Bewertung lässt sich die steuerliche Belastung langfristig deutlich reduzieren.

„Viele Eigentümer schöpfen die Möglichkeiten der Abschreibung nicht aus – sei es aus Unwissenheit oder wegen fehlender Dokumentation. Dabei ist das Potenzial enorm“, so Heid abschließend.