Wie Sie die 10-Jahresfrist bei Immobilien-Schenkungen rechtssicher umgehen

Was bedeutet die 10-Jahresfrist bei einer Schenkung?

Wer eine Immobilie verschenkt, nutzt zunächst den persönlichen Schenkungssteuer-Freibetrag. Dieser ist abhängig vom Verwandtschaftsverhältnis. Kinder beispielsweise können von jedem Elternteil bis zu 400.000 Euro steuerfrei erhalten – alle zehn Jahre erneut.

Die sogenannte 10-Jahresfrist regelt, dass der Freibetrag erst nach Ablauf von zehn Jahren erneut genutzt werden kann. Innerhalb dieses Zeitraums werden alle Schenkungen an dieselbe Person zusammengezählt. Wird der Freibetrag überschritten, fällt Schenkungsteuer an – mit Steuersätzen zwischen 7 % und 50 %, je nach Steuerklasse und Wert.

Kettenschenkung: Mehr Freibeträge, weniger Steuer

Ein häufiger Weg zur Umgehung der 10-Jahresfrist ist die Kettenschenkung. Dabei wird der Vermögenswert zunächst auf eine nahestehende Person – z. B. den Ehepartner – übertragen, die diesen anschließend an den eigentlichen Empfänger weitergibt. So können mehrere Freibeträge genutzt werden.

Beispiel: Eine Mutter möchte ihrem Sohn eine Immobilie im Wert von 800.000 Euro schenken. Der steuerfreie Betrag beträgt 400.000 Euro. Für die übrigen 400.000 Euro würde Schenkungsteuer anfallen.

Lösung: Sie überträgt die zweite Hälfte zunächst an den Vater. Hier gilt ein Freibetrag von 500.000 Euro. Anschließend überträgt der Vater diesen Teil an den Sohn und nutzt wiederum seinen 400.000-Euro-Freibetrag.

So kann die Immobilie komplett steuerfrei übertragen werden – ohne die Zehnjahresfrist abzuwarten.

Schenkung in Raten

Wer mehr Zeit hat, kann auf eine gestaffelte Schenkung setzen: Die Immobilie wird in zwei Teilen übertragen – im Abstand von zehn Jahren. Bei jeder Teilschenkung kann der volle Freibetrag erneut genutzt werden.

Beispiel: Die Mutter überträgt im Jahr 2025 Immobilienvermögen im Wert von 400.000 Euro auf ihren Sohn. Im Jahr 2035 schenkt sie ihm weitere 400.000 Euro. Beide Beträge bleiben jeweils steuerfrei – ohne Kettenschenkung.

Wichtig: Diese Lösung erfordert langfristige Planung – insbesondere bei großen Vermögen oder mehreren Kindern.

Schenkung mit Auflagen: Wohnrecht oder Nießbrauch

Auch Schenkungen mit Auflagen können die Steuerlast senken. Wird z. B. bei einer Immobilienübertragung ein lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauchrecht zugunsten der schenkenden Person eingetragen, mindert dies den steuerlich relevanten Wert der Schenkung.

Dabei gilt: Je stärker die Nutzung durch den Schenker eingeschränkt ist, desto geringer ist der anrechenbare Schenkungswert – und desto weniger Steuer fällt an.

Zu beachten ist jedoch: Bei Schenkungen mit Nießbrauch oder umfassendem Wohnrecht beginnt die 10-Jahresfrist nicht zu laufen. Die Immobilie wird steuerlich so behandelt, als sei sie weiterhin im Besitz des Schenkers – erst mit dem Tod beginnt der Fristlauf.

Was passiert, wenn der Schenker vor Ablauf der 10-Jahresfrist verstirbt?

In diesem Fall wird die geschenkte Immobilie wieder in die Erbmasse eingerechnet. Der Beschenkte muss dann – je nach Höhe des Erbes und des Freibetrags – mit einer zusätzlichen Erbschaftssteuer rechnen. Deshalb ist eine frühzeitige, strategische Vermögensübertragung umso wichtiger.

Die 10-Jahresfrist bei Schenkungen ist kein starres Hindernis – sie lässt sich mit der richtigen Strategie legal umgehen. Ob durch Kettenschenkung, gestaffelte Übertragung oder Schenkung mit Auflagen: Wer frühzeitig plant und die steuerlichen Spielregeln kennt, kann erhebliche Kosten sparen und unnötige Konflikte im Erbfall vermeiden.