Immobilien mit Weitblick nutzen: Warum die Restnutzungsdauer in Karlsruhe an Bedeutung gewinnt

„Die Restnutzungsdauer ist einer der zentralen Hebel bei der Immobilienbewertung“, erklärt André Heid, öffentlich bestellter Sachverständiger und Geschäftsführer. „Sie bestimmt, wie lange ein Objekt noch als wirtschaftlich tragfähig eingestuft wird – unabhängig davon, ob es noch bewohnbar ist oder nicht.“

Was bedeutet Nutzungsdauer – und warum ist sie so wichtig?

Die wirtschaftliche Nutzungsdauer beschreibt den Zeitraum, in dem ein Gebäude seinen Zweck erfüllt, Erträge generiert oder betrieblich genutzt werden kann – bevor substanzielle Sanierungen oder ein Abriss wirtschaftlich sinnvoller wären.

Anders als die technische Lebensdauer geht es dabei nicht nur um Statik oder Substanz, sondern auch um Marktanforderungen. „In Karlsruhe beobachten wir gerade im Bereich der Gewerbeimmobilien eine wachsende Diskrepanz zwischen baulicher Haltbarkeit und tatsächlicher Nutzungsdauer“, sagt Heid. „Was baulich top in Schuss ist, kann wirtschaftlich längst überholt sein.“

Die große Bandbreite der Nutzungsdauer

Wohnhäuser in Karlsruhe – insbesondere Ein- und Zweifamilienhäuser – haben im Regelfall eine Gesamtnutzungsdauer von bis zu 80 Jahren. Bürogebäude und Geschäftshäuser kommen laut ImmoWertV auf etwa 60 Jahre. Deutlich kürzer fällt die Dauer bei Spezialimmobilien wie Verbrauchermärkten, Hotels oder Freizeitbauten aus – hier liegt der Wert teils nur bei 30 bis 40 Jahren.

„Was viele nicht wissen: Diese Zahlen sind keine pauschale Realität, sondern steuer- und bewertungstechnische Rechenwerte“, so Heid. „In der Praxis kann ein gut gepflegtes Objekt deutlich länger genutzt werden – oder durch fehlende Instandhaltung auch deutlich kürzer.“

Modernisierung als strategisches Instrument

Ein zentrales Thema ist die Verlängerung der Nutzungsdauer durch gezielte Modernisierung. Wer Dach, Fenster, Haustechnik oder Dämmung erneuert, kann nicht nur die Substanz erhalten, sondern auch die wirtschaftliche Bewertung seiner Immobilie verbessern.

In Karlsruhe zeigt sich das zum Beispiel bei energetisch aufgewerteten Mehrfamilienhäusern: „Ein 50 Jahre altes Gebäude, das regelmäßig modernisiert wurde, hat oft eine höhere Restnutzungsdauer als ein 30 Jahre altes, das vernachlässigt wurde“, sagt Heid.

Gerade im Hinblick auf steuerliche Abschreibung oder bei der Beantragung von Finanzierungen kann das relevant sein – etwa wenn eine kürzere Restnutzungsdauer nachgewiesen wird, um höhere AfA-Beträge geltend zu machen.

Spezialfall: Gewerbe- und Spezialimmobilien

In Karlsruhe nimmt die Umwandlung von älteren Gewerbeflächen zu – nicht selten wegen verkürzter Nutzungsdauer. „Logistikzentren, Autohäuser oder ehemalige Diskotheken verlieren heute schneller an Wirtschaftlichkeit als früher“, so Heid. Der Grund: rasante Veränderungen in Nutzungstrends, Technik und Vorschriften. Für Eigentümer kann das bedeuten, dass Umbau, Umnutzung oder sogar Abriss wirtschaftlich sinnvoller sind als eine Sanierung.

Ein realistischer Blick auf die verbleibende Nutzungsdauer hilft, solche Entscheidungen fundiert zu treffen – besonders, wenn es um Verkauf, Bewertung oder Investitionen geht.

Karlsruhe: Immobilienstandort im Wandel

Auch in Karlsruhe verändert sich der Markt – energetische Anforderungen, Förderbedingungen und Nutzungsansprüche steigen. Wer den Wert seiner Immobilie langfristig sichern möchte, sollte sich nicht nur auf äußere Instandhaltung verlassen, sondern den gesamten Lebenszyklus im Blick behalten.

„Eine fundierte Analyse der Nutzungsdauer ist der erste Schritt zu einer nachhaltigen Immobilienstrategie“, betont Heid. Sie hilft nicht nur bei der Bewertung, sondern schafft Klarheit – für Eigentümer, Kaufinteressenten und Investoren.