Setzrisse im Haus in München: Wie gefährlich sind sie – und was ist zu tun?

„Nicht jeder Riss ist ein Alarmzeichen. Entscheidend sind Verlauf, Tiefe und Entwicklung über die Zeit – und eine saubere Ursachenanalyse“, sagt Katharina Heid, Geschäftsführerin und Bau-Sachverständige.

Das Wichtigste in Kürze

Setzrisse entstehen durch ungleichmäßige Bodenbewegungen und können die Statik betreffen. Putzrisse sind meist oberflächlich. Spätestens ab 0,2 mm Breite sollte ein Sachverständiger die Ursache prüfen. Risse außen immer fachgerecht schließen – Feuchte­eintrag ist sonst vorprogrammiert.

Setzrisse oder Putzrisse: die Unterschiede

Setzrisse: häufig schräg oder treppenförmig, lang und spürbar tief, oft mit Versatz. Sie können innen und außen auftreten – im Neubau ebenso wie im Bestand. Gefahr besteht, wenn sie zunehmen, durch Bauteile „wandern“ oder Türen/Fenster klemmen.Putzrisse: verlaufen nur in der Putzschicht (Schrumpf-, Schwind-, Sack- oder feine Haarrisse). Optisch störend, strukturell meist unkritisch – außen dennoch abdichten, um Feuchte- und Frostschäden zu vermeiden.Einordnung: Rissbreite messen, Verlauf dokumentieren, Gipsmarken oder Riss-Monitore setzen. Bei Unklarheit: Gutachter beiziehen.

Warum entstehen Setzungsrisse – besonders in München?

Hauptauslöser sind ungleiche Setzungen des Baugrunds. In München trifft man lokal auf stark differierende Schichten (Schotter, Sand, Lehm), variierende Grundwasserstände, Altauffüllungen und Verdichtungs­defizite. Hinzu kommen Erschütterungen (U-/S-Bahn, Schwerverkehr), Aushubarbeiten in der Nachbarschaft, Fehlbemessungen am Fundament oder punktuelle Ausschwemmungen nach Starkregen. Kritisch wird es, wenn Setzungen unregelmäßig verlaufen – dann reißen Bauteile.

Vorbeugen beim Neubau

Ganz verhindern lässt sich das Phänomen nicht, aber man kann es entschärfen: Baugrundgutachten vor Planung, Gründungsart anpassen (Tiefgründung, Plattengründung), Böden verdichten oder austauschen, bei Kellern maßhaltiger Stahlbeton statt Mauerwerk, Lasten gleichmäßig einleiten. In sensiblen Lagen (Trasse, Hang, hohes GW-Niveau) Monitoring einplanen.

Setzungsriss entdeckt – was nun?

Ruhe bewahren, professionell prüfen lassen. Ein öffentlich bestellter Sachverständiger beurteilt Rissart, Tiefe und Dynamik, wertet Baugrund- und Statikunterlagen, setzt bei Bedarf Gipsmarken/Monitore und empfiehlt Maßnahmen. Reine Putzschäden innen kann man instand setzen; Setzrisse und Außenrisse gehören in Fachhände (statische Sanierung, Injektionen, Unterfangungen, Fugensanierung, Putz- und Abdichtungsaufbau). Wichtig: Ursache zuerst beheben, erst dann kosmetisch schließen.

Häufige Fragen kurz beantwortet

Sind Setzrisse gefährlich? Können es sein – insbesondere bei Zunahme, großem Versatz, durchlaufenden Schrägrissen oder Funktionsstörungen (Fenster/Türen klemmen).Auch im Fertighaus? Ja. Entscheidend ist der Baugrund, nicht die Bauart.Wer zahlt die Sanierung? Hängt von der Ursache ab. Bei Baufehlern kommen Mängelrechte in Betracht; nach Abnahme liegt die Beweislast beim Eigentümer – Dokumentation hilft.Mieter – was tun? Riss dem Vermieter sofort melden; dieser muss prüfen lassen und instand setzen.

So ordnen Sie Ihren Fall ein – pragmatischer Ablauf

Dokumentieren: Fotos mit Maßstab, Datum, Rissbreite.

Beobachten: 4–8 Wochen mit Marken/Monitoren – außer es gibt akute Auffälligkeiten.

Prüfen lassen: Gutachten inkl. Baugrund/Statik-Sichtung.

Sanieren: Ursache beheben, dann fachgerecht schließen und schützen (Außenputz, Abdichtung).

Nachkontrolle: kurze Monitoring-Phase nach der Sanierung.

Münchner Besonderheiten im Blick

Grundwasser: Isarnahe Lagen und Schotterkörper reagieren sensibel auf Schwankungen.

Altbauquartiere (Glockenbach, Schwabing): oft setzungsanfällige Übergänge alter/neuer Bauteile.

Infrastruktur: Bautätigkeit und Erschütterungen entlang von Trassen – Rissmonitoring ratsam.