• Renditen seit 2009 auf Talfahrt, weiterer Rückgang erwartet / Schere zwischen Miet- und Kaufpreisen öffnet sich weiter
• München mit Spitzenmiete von 7,10 Euro pro Quadratmeter teuerster Standort Deutschlands
• Mehr City-Logistik und steigender Lebensmittel-Onlinehandel

Die sprunghaft angestiegene Nachfrage nach Logistikimmobilien ist nicht spurlos am Vermietungs- und Investmentmarkt vorbeigegangen. Während sich der Trend anziehender Mietpreise wie bereits in den Vorjahren fortgesetzt hat, hat Corona wie ein Turbo auf den Logistikinvestmentmarkt gewirkt. Durch die Pandemie hat sich gezeigt, dass Büroimmobilien (Stichwort Homeoffice) sowie insbesondere Einzelhandels- und Hotelimmobilien doch krisenanfällig sind. Dies hat zu einer verstärkten Konzentration von Investoren auf Wohn- und Logistikimmobilien sowie Objekte des Lebensmitteleinzelhandels geführt. Dementsprechend sind die Renditen für Logistikinvestment seit Anfang 2020 stark zurückgegangen und liegen mittlerweile deutlich niedriger als für Fachmärkte, Fachmarktzentren und Einkaufszentren. Das ist eines der zentralen Ergebnisse der neuen DIWG valuation-Studie „Trendreport Logistik 2021“.

Andreas Borutta MRICS, Geschäftsführer der DIWG valuation GmbH: „Der vorliegende Trendreport liefert sowohl einen Überblick über die aktuellen Marktdaten wie Mieten und Renditen als auch Kurzinformationen zu den wichtigsten Begrifflichkeiten, Definitionen und Kennzahlen zum Thema Logistik und Logistikimmobilien.“

Renditen für Logistikimmobilien geben weiter nach

Die in den letzten Jahren ohnehin starke Nachfrage nach Logistikinvestments erreichte 2020 einen neuen Spitzenwert. Bei einem bundesweiten Investitionsvolumen von rund 81,6 Milliarden Euro wurden rund 9,0 Milliarden Euro in Logistik- und Produktionsimmobilien investiert. Dies entspricht einem Anteil von 11 Prozent. Auch im ersten Halbjahr 2021 hat sich diese Entwicklung fortgesetzt. Mit einem Anteil von 10 Prozent haben Logistik- und Produktionsimmobilien sogar die Einzelhandelsimmobilien überholt und sind bezogen auf das Investitionsvolumen nach Büroimmobilien die am häufigsten nachgefragte Assetklasse.

Bedingt durch den starken Nachfrageanstieg sind die Renditen seit 2009 auf Talfahrt. Während die Spitzenrendite an den Top 5-Standorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München 2009 noch bei knapp 7,5 Prozent lag, wurden zum Jahresende 2020 nur noch rund 3,4 Prozent erreicht. Im Laufe des ersten Halbjahres 2021 gab die Rendite weiter nach und lag zuletzt bei nur noch 3,3 Prozent. Damit hat die Rendite innerhalb eines Jahres um rund 0,4 Prozentpunkte nachgegeben.

Mittelfristig werden Renditen von 5,5 Prozent und weniger für Logistikobjekte eher die Regel als die Ausnahme sein. Damit liegen Logistikimmobilien im Hinblick auf das Renditeniveau niedriger als Fachmärkte, Fachmarktzentren und insbesondere Shopping-Center und nur noch knapp über Büroimmobilien. 

„Andererseits haben Logistikimmobilien ihre Krisenfestigkeit eindrucksvoll unter Beweis gestellt. Die starke Nachfrage von Investorenseite zeigt zudem, dass die Anlagesicherheit für den überwiegenden Anteil der Käufer eine bedeutende Rolle spielt“, erläutert Borutta. Die Pandemie hat zudem den Onlinehandel weiter gestärkt, insbesondere in den vor der Krise bereits starken Bereichen Mode und Elektronik. Daher ist auch zukünftig von einem steigenden Bedarf nach Logistikimmobilien auszugehen. Ein weiterer Rückgang der Renditen ist daher wahrscheinlich. 

Schere zwischen Miet- und Kaufpreisen öffnet sich weiter

Während die Renditen für Logistikimmobilien weiter sinken, ist bei den Mietpreisen ein Zuwachs zu verzeichnen. Allerdings sinken die Renditen deutlich schneller als die Mieten ansteigen, was in der Praxis überproportional ansteigende Kaufpreise bedeutet. Während die Spitzenmiete an den Top 5-Standorten zwischen 2009 und 2020 durchschnittlich um rund 12,5 Prozent angestiegen ist, war bei den Spitzenrenditen im selben Zeitraum ein Rückgang um rund 54,7 Prozent zu verzeichnen. 

Die höchste Spitzenmiete für Logistikflächen an den Top 5-Standorten wird aktuell mit 7,10 Euro pro Quadratmeter in München erzielt, nicht zuletzt als Folge der exorbitant hohen Bodenpreise in der Region. Die Standorte Hamburg und Frankfurt liegen mit 6,40 bzw. 6,20 Euro pro Quadratmeter bereits deutlich niedriger, während Düsseldorf mit 6,00 und Berlin mit 5,50 Euro pro Quadratmeter das Schlusslicht in diesem Vergleich bilden.*

Borutta mit Blick auf die weiteren Märkte: „Wir haben zudem rund 500 Mietverträge deutschlandweit ausgewertet und die Standorte einem der 17 Standortcluster sowie Standorten außerhalb dieser Cluster zugeordnet. Ausgewertet wurden Neu- und Bestandsmietverträge für Objekte jeglichen Alters und jedweder Qualität.“ Im Ergebnis liegen die durchschnittlichen Mieten zwischen 2,69 Euro pro Quadratmeter in der Region Mönchengladbach sowie 4,90 Euro pro Quadratmeter in der Region München. Neben den Top 5-Standorten sind in der Spitzengruppe mit der höchsten Durchschnittsmiete auch Standorte wie Nürnberg, die Region Rhein-Neckar, Hannover / Braunschweig und Bremen zu finden.

Aktuelle Trends im Logistiksektor

„Same Day Delivery“ ist ein aktueller Trend, der nicht nur die Nachfrage nach Logistikflächen pusht, sondern zugleich auch einen starken Einfluss auf die Lage und den Flächentypus hat. Um sich gegenüber Wettbewerbern anzuheben, spielt im Onlinehandel neben dem Preis auch die Lieferzeit eine herausragende Rolle.

Dies ist nur durch die so genannte City-Logistik möglich. Dazu eignen sich insbesondere Flächen in zentralen Stadtteillagen, da sie aufgrund der kurzen Wege zugleich die Auslieferung der Waren per Lastenfahrrad ermöglichen. Möglich ist auch die gemeinsame Nutzung dieser City-Hubs durch verschiedene Betreiber, so dass Lieferverkehr reduziert werden kann. Zugleich eröffnet die City-Logistik Nachnutzungsperspektiven für leerstehende Immobilien in Innenstädten. „Als Beispiel seien hier die aufgegebenen Warenhausstandorte von Galeria Karstadt Kaufhof zu nennen. Diese Immobilien bieten, was für eine Nutzung als City-Logistik von Bedeutung ist. Hierzu gehören Anlieferungsmöglichkeiten per Lkw, ausreichende Tragfähigkeit der Geschossdecken, Lastenaufzüge, stützenfreie oder stützenarme Gebäudekonstruktionen, hohe Raumtiefen sowie ausreichende Deckenhöhen“, so Borutta.

Auch wenn der Onlinehandel im Lebensmittelbereich nach wie vor ein Nischenprodukt ist, wird dieser Teilmarkt mittel- bis langfristig weiterwachsen. Neben den „klassischen“ Lieferdiensten der großen Supermarktketten wie Rewe und Anbietern wie Picnic, die bereits seit einigen Jahren auf dem Markt sind und ihre eigenen Verteilzentren betreiben, drängen in letzter Zeit Startups wie Flink, Get Faster oder Gorillas auf den Markt. Diese werben im Gegensatz zu den Wettbewerbern mit einer Lieferung innerhalb von 30 bis 90 Minuten (Get Faster) bzw. 10 Minuten (Gorillas).

Borutta resümiert: „Dieses Konzept kann nur funktionieren, wenn die Distanz zwischen Ware und Kunde sehr gering ist. Hierzu unterhalten die Anbieter relativ kleine Lager an zentralen Punkten innerhalb ausgewählter Großstädte. Derzeit sind die Liefergebiete häufig noch auf zentrale Innenstadtbereiche oder hoch verdichtete Wohngebiete begrenzt.“

Fazit

Insgesamt haben die Erfahrungen aus der Pandemie gezeigt, dass das bisher praktizierte Modell der weltweiten Lieferketten und der geringen Vorratshaltung in Krisenzeiten störanfällig ist. Borutta: „Eine Lehre hieraus könnte sein, Produktionskapazitäten wieder vermehrt ins Inland oder europäische Ausland zu verlagern sowie die Vorratshaltung für bestimmte Produkte zu steigern. Hierdurch würde die Nachfrage nach Logistikimmobilien weiter wachsen.“

„Mittelfristig ist deshalb davon auszugehen, dass Investments in Logistikimmobilien gefragt bleiben, sofern Objekt- und Lagequalität gut sind. Last-Mile- sowie City-Logistik-Objekte geraten aufgrund steigender Preise und sinkender Renditen bei den klassischen ´Big-Box-Logistikimmobilien´ zunehmend in den Fokus von Investoren“, so Borutta in seinem Ausblick. 

Der vollständige DIWG „Trendreport Logistik“ ist auf der Website der DIWG erhältlich unter https://www.diwg.de/blog/trendreport-logistik-2021/.  

*Die Angaben beziehen sich auf Logistikflächen mit mehr als 5.000 Quadratmeter.

– Discounter werden zu Vollsortimentern: Ladengestaltung, Frischeprodukte sowie Markenartikel gewinnen an Bedeutung

– Discounter verlieren im Lockdown Umsatzanteile an Vollsortimenter 

– Durchschnittliche Verkaufsfläche wächst weiter, Flächenproduktivität steigt

– Regionen differenzieren sich bei Mietpreisen immer mehr aus

Während sich der Markt für Lebensmittel-Voll­sortimenter durch den Verkauf der SB-Warenhauskette real erneut im Umbruch befindet, ist die Handelslandschaft bei den Lebensmitteldiscountern durch große Stabilität gekennzeichnet. Bedingt durch die Preissensibilität der deutschen Kunden fahren die fünf großen Wettbewerber Aldi, Lidl, Netto, Norma und Penny stabile Umsätze ein. Aufgrund dieser Stabilität erfreuen sich Discounter bei Investoren nach wie vor hoher Beliebtheit, da in einem durch weiter sinkende Renditen geprägten Investmentumfeld diese noch vergleichsweise hohe Renditen bieten. Das ist eines der zentralen Ergebnisse der neuen DIWG valuation-Untersuchung „Trendreport Lebensmitteldiscounter 2020“, die zum fünften Mal veröffentlicht wird.

Andreas Borutta, Geschäftsführer der DIWG valuation GmbH: „Unsere Neuauflage bietet neben der Fortführung von Zeitreihen u.a. zur Entwicklung des Vermietungs- und Investmentmarkt auch die aktuellen Auswirkungen der Corona-Pandemie auf die Lebensmitteldiscounter. Während durch den Lockdown im stationären Handel, insbesondere im Textilbereich, zahlreiche Händler ums Überleben kämpfen, hat der Lebensmitteleinzelhandel die Krise bislang unbeschadet überstanden.“

Trotz der Preissensibilität der Kunden gewinnen auch bei Discountern die Themen Ladengestaltung, Frischeprodukte sowie Markenartikel zunehmend an Bedeutung und führen dazu, dass die Unterschiede zwischen Lebensmittel-Vollsortimentern und Discountern geringer werden. Borutta: „Aldi, Lidl & Co. haben sich längst vom Prinzip des spartanischen Hard-Discounters verabschiedet und machen damit Platz für neue Konzepte. Discounter werden immer mehr zu Vollsortimentern.“ 

Rund 45 Prozent des Gesamtumsatzes im deutschen Lebensmittel-Einzelhandel entfiel in 2019 auf Discounter, die damit die stärkste Vertriebsform im stationären Handel vor Supermärkten / Verbrauchermärkten mit rund 41 Prozent und SB-Warenhäusern mit rund 11 Prozent waren. Im langfristigen Vergleich zeigt sich allerdings deutlich, dass die Discounter dennoch im starken Wettbewerb mit Vollsortimentern stehen. So ging der Umsatzanteil der Discounter zwischen 2009 und 2019 von 46,2 auf 44,9 Prozent zurück. Im selben Zeitraum stieg der Umsatzanteil der Supermärkte und Verbrauchermärkte von 35,4 auf 41,1 Prozent. Am stärksten rückläufig war der Umsatzanteil bei SB-Warenhäusern mit einem Minus von 30 Prozentpunkten. De facto sind also innerhalb der letzten zehn Jahre die Supermärkte und Verbrauchermärkte zu Lasten der Discounter und SB-Warenhäuser gewachsen. 

Borutta erläutert: „Während des Lockdowns im März und April haben die Discounter zudem Umsatzanteile an die Vollsortimenter verloren. Durch die erschwerten Bedingungen beim Einkauf – wie die Begrenzung der Kunden pro Laden oder die geringe Warenverfügbarkeit bei bestimmten Produktgruppen – haben es viele Kunden vorgezogen, statt mehrerer Geschäfte nur einen Laden für sämtliche Einkäufe aufzusuchen. Dies ist – bedingt durch die größere Sorti­mentsvielfalt – bei Vollsortimentern natürlich einfacher als bei Discountern. Hinzu kam, dass die Rückbesinnung auf Werte wie die Hochwertigkeit und Regionalität von Lebensmitteln durch Corona verstärkt wurde. Auch hier punkten eher die Vollsortimenter als die Discounter. Und last but not least: durch Corona fallen viele Urlaube und andere Freizeitaktivitäten wie Restaurant- oder Theaterbesuche aus. Das dort eingesparte Geld geben viele Verbraucher gerne für etwas hochpreisigere Lebensmittel aus.“

Durchschnittliche Verkaufsfläche wächst weiter

Das Wachstum bei den Lebensmitteldiscountern hat sich in den letzten Jahren spürbar verändert. Die absolute Anzahl der Filialen erhöht sich bei den meisten Wettbewerbern nur noch langsam oder ist sogar leicht rückläufig. Oftmals werden ältere Standorte mit geringer Verkaufsfläche zugunsten von Neubauten mit größeren Flächen aufgegeben. Insbesondere die Sortimentserweiterungen der letzten Jahre (Backstationen, Bioartikel, Frischfleisch, Markenprodukte) sowie die

Pfandautomaten mit erforderlichen Lagerkapazitäten für die im Rahmen des Einwegpfandes zurückgenommenen Dosen und Flaschen machen eine Ausweitung der Verkaufsfläche sowie der Nebenflächen erforderlich. Bei den führenden Lebensmitteldiscountern ist die durchschnittliche Verkaufsfläche zwischen 2008 und 2019 von 748 auf 798 Quadratmeter angestiegen, dies entspricht einem Zuwachs um 6,7 Prozent.

Flächenproduktivität steigt

Die Flächenproduktivität, definiert als Bruttoumsatz pro Quadratmeter Verkaufsfläche und Jahr, ist ein wichtiger Indikator zur Beurteilung der Wirtschaftlichkeit einer Filiale. Discounter erreichen hier im Mittel deutlich höhere Werte als Vollsortimenter, da sich das Sortiment überwiegend auf so genannte „Schnelldreher“ konzentriert, also Produkte, von denen in kurzer Zeit hohe Stückzahlen verkauft werden. Die führenden Lebensmitteldiscounter erreichten im Jahr 2019 eine durchschnittliche Flächenproduktivität von 5.917 Euro pro Quadratmeter, gegenüber 2010 entspricht dies einem Zuwachs von 18,3 Prozent.

Regionen differenzieren sich bei Mietpreisen immer mehr aus

Die durchschnittlichen Mietpreise für Lebensmitteldiscounter sind regional betrachtet relativ geringen Schwankungen ausgesetzt. Allerdings sind die Mietpreisspannen zwischen den Regionen sehr unterschiedlich ausgeprägt. Während in der Region Ost die Spanne mit 4,04 bis 13,55 Euro pro Quadratmeter am breitesten gefächert ist, liegen die Preise in der Region Süd mit 6,39 bis 13,31 Euro pro Quadratmeter im Vergleich dichter beieinander. Die Spanne der Durchschnittsmieten reicht von 9,17 Euro pro Quadratmeter in der Region Ost bis zu 10,81 Euro pro Quadratmeter in der Region West. Bei der Spitzenmiete liegen die Regionen Nord, Ost und Süd mit 13,31 bis 13,55 Euro pro Quadratmeter fast gleichauf, lediglich die Region West sticht mit 15,38 Euro pro Quadratmeter deutlich heraus. Das untere Ende des Mietpreisbandes liegt je nach Region zwischen 4,04 in der Region Ost und 7,13 Euro pro Quadratmeter in der Region West. „Dies zeigt, dass sich die Regionen im Hinblick auf die Mietpreise immer mehr ausdifferenzieren. Diese Erfahrung zeigt sich auch bei der Betrachtung der Mietentwicklung für einzelne Objekte. An Standorten mit geringer Kaufkraft wird im Zuge von Vertragsverlängerungen die Miete oftmals deutlich reduziert, während für gut frequentierte Standorte in Städten mit hoher Kaufkraft auch deutliche Mietpreisanpassungen nach oben keine Seltenheit sind“, erläutert Borutta.

Investmentnachfrage trotz Corona stabil

Im ersten Halbjahr 2020 wurde der Investmentmarkt durch Corona gründlich durcheinandergewirbelt. Dabei zeigen sich zwischen den Assetklassen von Ein­zelhandelsimmobilien deutliche Unterschiede. Während die Nachfrage nach Einkaufszentren stark zurückgegangen ist, hält die Nachfrage nach einzelnen Fachmärkten und Fachmarktzentren an – unter einer Voraussetzung: der Mieter oder Ankermieter kommt aus dem Lebensmittelbereich. Während durch den Lockdown im März und April zahlreiche Filialisten, insbesondere aus dem Textilbereich, in Schieflage geraten sind, haben die davon nicht betroffenen Lebensmitteldiscounter und Vollsortimenter die Krise bislang unbeschadet über­standen. Zum einen waren sie nicht von den angeordneten Ladenschließungen betroffen, zum anderen ist die Nachfrage nach Lebensmitteln und Drogerieprodukten stabil geblieben oder sogar stark angestiegen. Die in der Krise bewiesene Solidität des Lebensmitteleinzelhandels spiegelt sich auch in den Renditen wider. Während sie für Einkaufszentren deutlich sowie für Geschäftshäuser im Laufe des Jahres leicht nachgegeben hat, ist sie für Fachmarktzentren stabil. Für einzelne Fachmärkte hat die Rendite im Laufe des Jahres sogar weiter nachgegeben, sofern der Mieter aus dem Lebensmittelbereich kommt. Zum Ende des ersten Halbjahres 2020 lag die aggregierte Spitzen-Nettoanfangsrendite an den deutschen Top 6-Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München) für Fachmarktzentren bei 4,20 Prozent. Einzelne Fachmärkte erreichten mit 5,10 Prozent etwas höhere Spitzenrenditen.

„Solange die EZB zudem an der Niedrigzinspolitik festhält, gehen wir von einer weiterhin stabilen oder sogar anziehenden Nachfrage nach Investment in entsprechende Einzelhandelsimmobilien aus. Hierdurch dürfte der Druck auf die Renditen weiter zunehmen, so dass mit einem weiterhin leichten, aber kontinuierlichen Rückgang zu rechnen ist“, so Borutta.

E-Commerce wird vernachlässigt

Das Thema E-Commerce wurde bislang von den Discountern eher stiefmütterlich behandelt. „Hier besteht noch größerer Nachholbedarf als bei den Lebensmittel-Vollsortimentern, insbesondere wenn Anbieter wie Amazon Fresh ihre Dienste flächendeckend in Deutschland einführen. Bislang beschränkt sich das Angebot noch auf wenige Regionen“, so Borutta abschließend.

Der vollständige DIWG „Trendreport Lebensmitteldiscounter“ ist auf der Website der DIWG erhältlich unter https://www.diwg.de/blog/trendreport_lebensmitteldiscounter_2020/.  

Andreas Borutta MRICS, Geschäftsführer der DIWG: „Mehmet Ali Korkmaz passt menschlich und fachlich sehr gut in unser Team und wird uns mit seiner Expertise und seinem Netzwerk tatkräftig unterstützen und die weitere Expansion mit vorantreiben.“

Die DIWG Valuation ist innerhalb der DIWG-Gruppe für die Erstellung von Bewertungen für Banken (Markt- und Beleihungswertgutachten, ImmoWertV, BelWertV) und Investoren (Marktwertgutachten, IFRS) sowie Fonds (KAG) zuständig.