Die Leipziger Wohnungsgenossenschaft „Lipsia“ eG hat wieder ein weibliches Führungsduo: Mit Wirkung vom 15. August 2022 übernahm Annett Schiele den Posten des Vorstands Finanzwirtschaft, ihr zur Seite steht die Vorstandsvorsitzende Nelly Keding. Der bisherige Finanzvorstand Rolf Pflüger hatte aus privaten Gründen um seinen Rücktritt gebeten. Er schied zum 31. August 2022 aus dem Vorstand der Genossenschaft aus, in der er seit dem 1. Juli 2020 tätig war.

Nelly Keding, zugleich Vorstand Wohnungswirtschaft, bedankte sich bei Rolf Pflüger für die geleistete Arbeit: „In seiner Funktion als Finanzvorstand hat Rolf Pflüger die Genossenschaft trotz widriger Umstände durch die Pandemie auf Kurs gehalten. Er hat wesentlichen Anteil daran, dass die Lipsia als eines der größten und leistungsstärksten Wohnungsunternehmen in Leipzig finanziell stabil und gut gerüstet in die Zukunft geht.“ Erst vor wenigen Wochen hatte die Genossenschaft einen Überschuss für das Geschäftsjahr 2021 in Höhe von 2,4 Millionen Euro bekanntgegeben. Für Modernisierung, Instandhaltung und Instandsetzung ihrer rund 8.000 Wohnungen samt Umfeld wurden im vergangenen Jahr fast 14 Millionen Euro ausgegeben.

„Auf die künftige Zusammenarbeit mit Annett Schiele als weibliches Führungsduo an der Lipsia-Spitze freue ich mich sehr“, so Nelly Keding weiter. „Mit ihrer weitreichenden Erfahrung bei der effizienten und zeitgemäßen Bewirtschaftung von Wohnungsbeständen und ihrer steuerlichen und betriebswirtschaftlichen Kompetenz wird sie an entscheidender Stelle daran mitwirken, die Strategie der Lipsia umzusetzen – nämlich als solide wirtschaftendes Wohnungsunternehmen bezahlbaren und sicheren Wohnraum zur Verfügung zu stellen.“

Durch ihre bisherige berufliche Karriere verfügt Annett Schiele über umfangreiches betriebswirtschaftliches Know-how auf dem Neubausektor, aber auch bei der Modernisierung und Sanierung von Wohnungsbeständen. Die 53-jährige ausgebildete Steuerberaterin und Wirtschaftsprüferin war seit 2008 als Abteilungsleiterin bei der Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH (LWB) tätig. Darüber hinaus hatte sie die Geschäftsführung mehrerer Tochtergesellschaften des kommunalen Großvermieters inne.

„In meiner neuen Führungsrolle möchte ich entscheidend dazu beitragen, die Herausforderungen der zweiten Sanierungswelle sowie der Themen Energie und Klimawandel, vor denen auch unsere Genossenschaft in den kommenden Jahren steht, zu bewältigen“, sagte Annett Schiele und ergänzte: „Ich bin überzeugt, dass es uns trotz der aktuell komplizierten Rahmenbedingungen gelingen wird, unseren erfolgreichen Kurs hoher Investitionen bei stabilen Mieten fortzusetzen – ganz im Interesse unserer rund 8.600 Mitglieder.“

„Da im Handwerk bundesweit ein hoher Bedarf an fachlichem Nachwuchs besteht, sind junge Menschen mit den gewünschten Qualifikationen kaum noch zu finden auf dem freien Arbeitsmarkt. Die Ausbildungsoffensive soll diesem Umstand Rechnung tragen und die Personalgewinnung bei der LBS sicherstellen“, erklärt Nelly Keding, die Vorstandsvorsitzende der Lipsia. Die Wohnungsgenossenschaft gründete bereits 2006 ihre eigene Handwerksfirma, um die Mittel für das Sanieren, Modernisieren und Renovieren möglichst effizient einsetzen zu können und damit für alle Mitglieder attraktiven und bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.

Derzeit sind bei der LBS 48 Mitarbeiter, davon 42 gewerblich, für die komplette Sanierung von Wohnungen im Nachbezug, für die Instandsetzung von Fassaden, Treppenhäusern und Gewerbeeinheiten sowie für die Modernisierung von Bädern und den Einbau von Türen im bewohnten Mietbereich zuständig. Die Aufträge werden ausschließlich von der Muttergesellschaft erteilt, die allein in diesem Jahr knapp 15 Millionen Euro in den eigenen Bestand von rund 8.000 Wohnungen investiert. Der erwirtschaftete Gewinn wird am Jahresende an die Genossenschaft abgeführt.

„Wir sind ein eingespieltes Team mit festen, vertrauten Ansprechpartnern für die Arbeiten in den Wohnungen. Für die Mitglieder der Lipsia ist das ein großer Vorteil", so LBS-Betriebsleiter René Kämpf. In Vorbereitung auf eine Ausbildung können Interessierte gern vorab ein Praktikum im Unternehmen absolvieren. Auch hilft die LBS dabei, eine geeignete erste Wohnung für ihre Lehrlinge zu finden.

Aktuell hat die Lipsia eine viel höhere Nachfrage als fertig aufbereitete Wohnungen im Angebot. In Ergänzung zum ausgeweiteten Nachbezugsbudget prüft der Großvermieter daher auch die Möglichkeit, auf kommunale Fördermittel zuzugreifen. Die Stadt Leipzig hat für 2022 ein Förderprogramm mit drei Millionen Euro aufgelegt, um Leerstands-Wohnungen dem Markt zuzuführen. „Für dieses Angebot sind wir sehr dankbar. Wir würden damit einen weiteren Teil unserer schon länger ungenutzten Wohnungen sanieren und hoffen auf eine zumindest kleine Teilhabe an den Fördergeldern“, so Rolf Pflüger. Im Gegenzug könnten diese Wohnungen Menschen mit Wohnberechtigungsschein zur Verfügung gestellt werden.

Neben Modernisierung und Instandsetzung sowie einem weiteren Neubauvorhaben, über das zeitnah informiert wird, steht für die Lipsia 2022 besonders das Thema Klimaschutz im Fokus. Mit externer Hilfe erstellt das Unternehmen derzeit eine Analyse seiner Bestände hinsichtlich energetischer Gesichtspunkte. Diese bildet die Grundlage für die weitere Strategie im Bestand. Geprüft wird zudem, inwieweit Stromgewinnung auf den eigenen Dächern möglich ist. Die Umstellung der eigenen Fahrzeugflotte auf Elektromobilität ist bereits eingeleitet. Mit einem Abschluss ist im kommenden Frühjahr zu rechnen.

Die Lipsia nahm in diesem Jahr 306 neue Mitglieder auf, die Mitgliederzahl bleibt damit stabil bei 8.605 Personen. Die durchschnittliche Nettokaltmiete beträgt insgesamt 5,24 Euro je Quadratmeter, bei den seit 2008 errichteten Neubauten sind es 8,50 Euro je Quadratmeter. Der Leerstand liegt bei rund 4,4 Prozent.

• 3,9 Millionen Euro Jahresüberschuss
• Bestandsmieten weit unter Leipziger Durchschnitt
• Mietvertragskündigungen auf niedrigstem Stand der letzten fünf Jahre
• Leerstand mit 3,77 Prozent ähnlich gering wie im Vorjahr

Die Wohnungsgenossenschaft „Lipsia“ eG bietet ihren Mitgliedern und Mietern auch in Krisenzeiten gutes und sicheres Wohnen zu günstigen Mieten. Das zeigt der Geschäftsbericht für das Jahr 2020, den das Leipziger Unternehmen jetzt vorgestellt hat. Neben höheren Investitionen dokumentiert der Report im Kern eine stabile Entwicklung bei Bestandsmieten und Leerstand. „Wir haben alle geplanten Sanierungs- und Baumaßnahmen umgesetzt, mussten also keine Kompromisse machen. Der Jahresüberschuss ist mit 3,9 Millionen Euro erneut sehr hoch. Die Basis für künftiges solides Wirtschaften und weiteres Wachstum ist somit gelegt“, sagt die Vorstandsvorsitzende Nelly Keding.

Basierend auf einer grundsoliden Finanzlage und trotz aller pandemiebedingten Widrigkeiten erhöhte die Lipsia 2020 die Investitionen in Neubau, Modernisierung und Instandhaltung um gut drei Prozent auf 14,3 Millionen Euro. Darunter wurde mit dem „Lipsia-Turm“ ein Neubauvorhaben erfolgreich abgeschlossen, das in Leipzig neue Maßstäbe im Bereich Service- und generationsübergreifendes Wohnen setzt.

Der Leerstand war zum Jahresende mit 3,77 Prozent ähnlich gering wie im Vorjahr (3,65 Prozent), zugleich wuchs der Wohnungsbestand um 56 Wohnungen beziehungsweise mehr als 3.300 Quadratmeter an. Derzeit zählt die Lipsia somit 7.949 Wohnungen in ihrem Bestand.

Erfreuliches gibt es auch bei der Mitgliederzahl. Auf das Jahr verteilt wurden 427 neue Mitglieder begrüßt, die Gesamtzahl erhöhte sich damit auf 8.585. Zugleich haben die Mietvertragskündigungen mit 501 den niedrigsten Stand der letzten fünf Jahre erreicht. „Bei uns wohnt jeder ohne Angst, seine Wohnung zu verlieren“, so Rolf Pflüger, Vorstand Finanzwirtschaft. Mietrückstände als Folge der Pandemie stellten kein großes Problem dar. Vielmehr hat die Lipsia von Anfang an partnerschaftlich individuelle Lösungen entwickelt und gefunden, um diejenigen in finanziellen Notsituationen zu unterstützen.

„Der Schwerpunkt der Genossenschaft ist und bleibt die Vermietung des eigenen Wohnungsbestandes. Und da wir nicht zur Gewinnmaximierung verpflichtet sind, bleiben wir bei den notwendigen Mieterhöhungen stets weit unter dem gesetzlich Möglichen“, erläutert Rolf Pflüger.

Mit einer durchschnittlichen Kaltmiete von 5,17 Euro je Quadratmeter wohnten die Lipsia-Mitglieder 2020 erheblich günstiger als der Leipziger Durchschnitt (6,20 Euro je Quadratmeter) – der Anstieg um 1,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr fällt sogar geringer aus als die Inflationsrate. Als bezahlbar erwiesen sich darüber hinaus auch die Neuvertragsmieten (Angebotsmieten) der Genossenschaft. Sie lagen 2020 bei Bestandsgebäuden bei 5,35 Euro je Quadratmeter und bei Neubau bei 9,14 Euro je Quadratmeter (Gesamtstadt: 7,00 und 10,50 Euro pro Quadratmeter).

Grund zur Freude haben die Mitglieder noch aus einem anderen Grund: Weil das Geschäftsjahr 2020 für die Lipsia ein erfolgreiches war, beschloss die diesjährige Vertreterversammlung einvernehmlich, aus dem Bilanzgewinn abermals vier Prozent auf die Geschäftsguthaben der Mitglieder als Dividende auszuzahlen.

„Wir können mit tiefer Zufriedenheit, gerade auch im Hinblick auf ein gesamtgesellschaftlich und -ökonomisch schwieriges Jahr, auf den Ertrag unserer Arbeit zurückblicken. Mehr denn je offenbart eine solche Ausnahmesituation die enorme Relevanz der Lipsia auf dem Leipziger Wohnungsmarkt als sozial agierendes Wohnungsunternehmen“, betont Nelly Keding.

Als Dienstleister will die Lipsia stets persönlich ansprechbar für ihre Bewohner sein. War Homeoffice daher vor Corona kaum ein Thema, führte die Pandemie zu einem Umdenken. So wurde der vergangene Sommer aktiv genutzt, um verstärkt in die Digitalisierung zu inves-tieren und Technik für mobiles Arbeiten anzuschaffen. Zuerst waren E-Mails über das Diensthandy abrufbar. Inzwischen sind knapp 70 Prozent der Belegschaft mit Laptops aus-gestattet. Jeder Mitarbeiter kann seinen Dienst an bis zu drei Tagen pro Woche von Zuhause aus antreten. Telefon- und Videokonferenzen sind inzwischen gängige Praxis. Einmal wö-chentlich besteht zudem die Option eines kostenfreien Schnelltestes. Auch werden für die Mitarbeiter medizinische Masken sowie FFP2-Masken angeboten.

Die Kommunikation mit den Mitgliedern und Mietern gestaltet die Lipsia hauptsächlich über Telefon und E-Mail. Der Zugang zum Geschäftsgebäude in der Brünner Straße ist wie im ersten Lockdown in begrenztem Umfang und allein nach Terminvergabe möglich. In den Mietbereichen finden nur noch zwingend notwendige Arbeiten statt.

"Krisen sind Bewährungsproben. Wir werden gestärkt aus diesen Zeiten hervorgehen und freuen uns schon jetzt, unsere Mitglieder und Mieter ohne Beschränkungen wieder persön-lich betreuen zu können", so Rolf Pflüger, Vorstand Finanzwirtschaft.

Nelly Keding, Vorstandsvorsitzende der Lipsia, erklärt: „In diesem Jahr geht es uns vor allem um die Verbesserung des Wohnkomforts im Bestand. Indem wir modernen Wohnraum in einem breiten Mix zu fairen Nutzungsgebühren anbieten, tragen wir erheblich zur Sicherung eines Grundbedürfnisses bei. Das ist gerade in diesen fragilen Zeiten von besonderem Wert. Durch die überwiegend regionale Auftragsvergabe stärken wir zudem die lokale Wirtschaft.“

Zu den größten Einzelprojekten zählen der Aufzugsanbau an den Gebäuden im Sandmännchenweg 12-26 in Marienbrunn und die Strangsanierung der Häuser in der Richard-Lehmann-Straße 72-78 in Connewitz. In der Zingster Straße 2A (Grünau) wird die Elektroanlage modernisiert, ebenso wie in der Johannes-R.-Becher-Straße 14-16 (Lößnig).

Die kontinuierliche Bestandsentwicklung ist möglich, weil die WG „Lipsia“ eG finanziell gut aufgestellt ist. „Wir haben im vergangenen Jahr 410 neue Mitglieder hinzugewonnen und konnten damit unsere Mitgliederzahl stabil bei knapp 8.600 Personen halten. Die Nachfrage verteilt sich über das gesamte Stadtgebiet, speziell für unsere Bestände in Mockau ist sie zuletzt merklich gestiegen“, berichtet Rolf Pflüger, Vorstand Finanzwirtschaft. Der Leerstand liegt aktuell stadtweit bei 3,77 Prozent, die durchschnittliche Nettokaltmiete beträgt 5,22 Euro je Quadratmeter (Stand: 31.12.2020).

Wachsen will die Wohnungsgenossenschaft auch durch neuen Wohnraum. Der „Lipsia-Turm“, das jüngste Neubauprojekt, wurde im vergangenen Sommer fertiggestellt und ist seit Dezember vollständig vermietet. Nun gewinnen Pläne für ein weiteres Vorhaben immer mehr an Gestalt. Die Gespräche mit Architekten laufen bereits auf Hochtouren.

Auch deshalb fällt der Blick auf 2021 optimistisch aus. „Wir haben uns viel vorgenommen und lassen uns auch nicht von der Corona-Pandemie davon abhalten“, betonen Nelly Keding und Rolf Pflüger unisono. Das neue Vorstandsduo will sich in den nächsten Monaten weiter profilieren – und dabei die genossenschaftliche Maxime fest im Auge behalten. Auch soll die Digitalisierung noch stärker vorangetrieben werden, um effizient zu arbeiten und den Komfort für die Mitglieder zu erhöhen.

Auf Veranstaltungsseite sollen die 2020 ausgefallenen Höhepunkte nachgeholt werden: das traditionelle Haus- & Hof-Fest im Sommer und der neu etablierte Lampionumzug mit dem Maskottchen Lipsi im November. Groß ist des Weiteren die Sehnsucht nach einer Wiedereröffnung des Lipsia-Clubs. Die unternehmenseigene Begegnungsstätte feiert im April ihr 20-jähriges Bestehen.

Die alljährliche Analyse zeigt: Die durchschnittliche Nettokaltmiete aller vermieteten Wohnungen der sechs Genossenschaften liegt derzeit bei 5,14 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (Leipzig gesamt: 6,03 Euro je Quadratmeter). Das entspricht einer Erhöhung um gerade einmal 2,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Auch bei den Neuvertragsmieten (Angebotsmieten) lässt sich allenfalls ein moderater Anstieg auf im Schnitt 6,09 Euro je Quadratmeter bei Bestandsgebäuden (plus 5,7 Prozent) und 9,15 Euro je Quadratmeter bei Neubau und Kernsanierung (plus 2,8 Prozent) feststellen (Leipzig gesamt: 6,90 bzw. 10,50 Euro je Quadratmeter).

Auf den gesamten Wohnungsmarkt bezogen, so die Daten der Stadt Leipzig, sind die Mieten nach wie vor innerhalb der Leistbarkeit von 30 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens. Um den Leipzigern zu helfen, für die auch diese Belastung wegen niedriger Einkommen zu hoch ist, sollten vor allem die Sätze für die KdU – Kosten der Unterkunft und die Bemessungsgrenzen für Wohnberechtigungsscheine angehoben werden.

„Es existiert eine gefühlte Marktanspannung, die durch unsere Daten nicht gedeckt ist“, sagt Jörg Keim, Vorstandsvorsitzender der Wohnungsbau-Genossenschaft Kontakt eG. Und weiter: „Beliebte Lagen sind immer und überall teuer. Dort für mehr Wohnungen zu sorgen, senkt jedoch nicht die Nachfrage, sondern schwächt die Stadtteile mit niedrigerer Durchschnittsmiete, die dann aus dem Fokus geraten. Hier braucht es einen Paradigmenwechsel. Das Ziel muss lauten, alle Viertel, gerade auch die peripheren, weiter zu stärken.“

Den Leipziger Wohnungsgenossenschaften geht es um eine ehrliche Lagebeschreibung. Ihr marktaktiver Leerstand etwa beträgt zusammen 4,9 Prozent – 2.327 Wohnungen sind damit sofort beziehbar. Die offiziellen Leerstandszahlen der Stadt Leipzig von 2 Prozent halten sie daher für fraglich. „Wir gehen nach Sichtung aller Zahlen eher davon aus, dass aktuell bis zu 10.000 Wohnungen in Leipzig sofort verfügbar sind – auch im sogenannten ‚bezahlbaren‘ Bereich“, unterstreicht Wolf-Rüdiger Kliebes, Vorsitzender des Vorstandes der VLW Vereinigte Leipziger Wohnungsgenossenschaft eG.

Von Relevanz ist auch die Frage, wie viele Wohnungen die Sachsenmetropole tatsächlich benötigt. Zuletzt ging der Zuzug deutlich zurück – auf nur noch 5.151 Personen im Jahr 2019, im zweiten Quartal 2020 verzeichnet Leipzig sogar eine leichte Abwanderung. Gleichzeitig stieg die Zahl der fertiggestellten Wohnungen in den letzten drei Jahren um 42,4 Prozent auf 2.356 Einheiten. Insgesamt sind laut der Datenbank GeoMap derzeit 20.795 Wohnungen in Leipzig geplant oder im Bau befindlich. Allein dies deckt nach Genossenschaftsschätzungen rechnerisch den Bedarf für die nächsten 20 Jahre, wenn sich das Abflachen der Zuwanderung in Kombination mit dem realen Leerstandssockel so fortsetzt.

Für Steffen Foede, Vorstand der Wohnungsgenossenschaft UNITAS eG, gibt die konträre Entwicklung Anlass zur Sorge: „Der Leipziger Wohnungsmarkt tendiert mittlerweile sogar in Richtung Überversorgung. Wenn wir nicht reagieren, droht ein Überangebot, das zu mehr Leerstand führt und neue soziale Probleme schafft. Außerdem werden sich die Spielräume für Bestandshalter und Bauherren einengen. Das geht vor allem zu Lasten der sozialen regionalen Anbieter, also uns Genossenschaften und der kommunalen Wohnungsgesellschaft LWB.“

Für ein zukunftssicheres Leipzig fordern die Leipziger Wohnungsgenossenschaften eine ehrliche, an Fakten orientierte Wohnungspolitik. Statt Neubau um jeden Preis geht es um die Förderung der preiswerteren Bestandsertüchtigung und bedarfsgerechten Neubau mit Sozialwohnungsanteil – vorzugsweise in Stadtteilen außerhalb des Zentrums. Bei den sechs Genossenschaften zum Beispiel flossen 2019 fast 90 Prozent der Gesamtinvestitionen in den Bestand (insgesamt 84,4 Millionen Euro). Vor allem aber bedarf es eines genauen Blickes auf den gesamten Leipziger Wohnungsmarkt, nicht nur auf Connewitz und die Südvorstadt.

Mirjam Luserke, Vorstand Verband Sächsischer Wohnungsgenossenschaften e. V. (VSWG), unterstützt diese Forderungen mit Nachdruck: „Regulierungswut oder nicht bedarfsgerechter Neubau können ganz schnell in eine schwierige Situation führen. De facto entsteht so eine Schieflage im Leipziger Wohnungsmarkt. Es braucht vielmehr endlich eine ehrliche, an den tatsächlichen Gegebenheiten orientierte Auseinandersetzung aller Beteiligten mit dem Thema Wohnen. Mit Symbolpolitik und Polemik, die Fakten völlig ausblendet, ist schließlich niemandem geholfen.“ 

„Es ist mir aus tiefstem Innern wichtig, Danke zu sagen. Unseren Mitgliedern, für ihre jahre-lange Treue. Unseren Mitarbeitern, für ihr großes Engagement. Meinen Vorstandskollegen und dem Aufsichtsrat, für die gute Zusammenarbeit und gegenseitige Unterstützung. Rück-blickend betrachte ich meine Vorstandszeit als einen Lernprozess, bei dem wir vielfach Neu-land betreten haben, etwa mit der Ausgliederung der Elsteraue 1998 oder der Gründung der Spareinrichtung 2002. Mein Wunsch ist, dass unsere Genossenschaft weiter stabile, bezahl-bare und sozial vertretbare Mieten anbieten und die Serviceleistungen ausbauen kann, ohne dabei den Genossenschaftsgedanken aus dem Blick zu verlieren“, so Dr. Kristina Fleischer, die der Lipsia als nebenamtlicher Vorstand erhalten bleibt.

Das neue Führungsduo, das nun die Geschicke von rund 8.600 Mitgliedern in knapp 8.000 Wohnungen bestimmt, will an Bewährtem festhalten und Neues wagen. Nelly Keding betont: „Die Genossenschaft ist und bleibt unser Anker. Den bisherigen Kurs einer kontinuierlichen Bestandsentwicklung führen wir unbeirrt fort.“ Zugleich will sich das Unternehmen in den kommenden Jahren noch mehr als Dienstleister über das reine Wohnen hinaus positionie-ren. Dafür spielen Investitionen eine gewichtige Rolle. „Die sind das A und O, besonders um den Wohnraum marktgängig zu halten“, sagt Rolf Pflüger.

Der gebürtige Schwabe, Bankkaufmann und Diplom-Betriebswirt von Beruf, war die letzten knapp 20 Jahre für den GdW von seiner Heimatregion Stuttgart aus tätig. Als Referent lagen alle Wohnungsgenossenschaften mit Spareinrichtung in seiner Zuständigkeit, und damit auch die Lipsia. Den passgenauen Frontwechsel vom Berater zum Vorstandsmitglied der Lipsia begründet er mit dem Wunsch, selbst aktiv werden zu wollen und die Geschicke einer Spareinrichtung zu lenken.

Große Aufgaben und Herausforderungen bestimmen die Zukunft der Lipsia. Dazu zählt der neue Vorstand den demografischen Wandel und die Energiewende. Beiden will sich das Zweigespann mit zeitgemäßen, innovativen Wohnkonzepten stellen, die soziale wie ökologi-sche Aspekte miteinander vereinen. Auch soll die Digitalisierung verstärkt Einzug halten, etwa bei der Wohnungssuche. „Für all das müssen wir einen schwierigen Spagat meistern“, erklärt Nelly Keding, „den zwischen konstanter Weiterentwicklung und der Bewahrung wirt-schaftlicher Stabilität.“