GEG für Ferienhäuser: Wann die Regeln greifen – und wann nicht

Wann gilt das GEG für Ferienhäuser?

Das GEG schreibt Mindestanforderungen für beheizte oder klimatisierte Gebäude vor. Für Ferienhäuser bedeutet das: Sobald sie länger als vier Monate pro Jahr genutzt werden oder der Energiebedarf über 25 Prozent eines ganzjährig genutzten Gebäudes liegt, greifen die Vorschriften.

Beispiele verdeutlichen die Unterschiede:

Ein einfaches Sommerhaus ohne Zentralheizung, das nur drei Monate im Jahr genutzt wird, fällt in der Regel unter die Ausnahme.

Ein modernes Ferienhaus mit Heizung, Warmwasser und Klimatisierung hingegen wird rechtlich wie ein Wohnhaus behandelt – inklusive aller Pflichten zu Dämmung, Heizungstausch und Energieausweis.

GEG-Pflichten im Überblick

Fällt ein Ferienhaus nicht unter die Ausnahme, gelten die regulären Anforderungen des GEG:

Neubauten müssen als Niedrigstenergiegebäude geplant werden – mit strengen Grenzwerten für Primärenergiebedarf und Wärmeschutz.

Im Bestand greifen Nachrüstpflichten, z. B. Dämmung von Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen, Dämmung ungedämmter Decken oder Austausch alter Konstanttemperaturkessel.

Beim Verkauf oder bei einer Vermietung ist ein Energieausweis verpflichtend vorzulegen.

Umbau, Erweiterung und Sanierung

Besondere Aufmerksamkeit erfordert der Umbau von Ferienhäusern. Wird ein bisher nur saisonal genutztes Objekt modernisiert, ausgebaut oder ganzjährig bewohnbar gemacht, entfällt die Ausnahme. Das GEG wird dann vollständig anwendbar. Auch ein Anstieg des Energieverbrauchs – etwa durch den Einbau einer neuen Heizung oder einer Klimaanlage – kann zur Pflicht führen.

„Gerade bei Ferienhäusern ist die Übergangszone zwischen Ausnahme und Pflicht heikel. Eine kleine Veränderung in Nutzung oder Ausstattung kann den rechtlichen Status ändern“, betont Cyran Heid.

Besondere Rahmenbedingungen

Viele Ferienhäuser liegen in Gebieten mit besonderen baurechtlichen Vorgaben – Küstenregionen, Natur- oder Landschaftsschutzgebiete, Wochenendhaussiedlungen. Dort sind bauliche Eingriffe wie Dämmung oder Anlagentausch oft eingeschränkt. Eigentümer stehen dann vor der Aufgabe, gesetzliche Anforderungen mit lokalen Bauauflagen in Einklang zu bringen.

Ferienhäuser und Förderungen

Sobald ein Ferienhaus unter das GEG fällt, können Eigentümer auch staatliche Fördermittel in Anspruch nehmen – etwa über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). Gefördert werden sowohl Einzelmaßnahmen wie Dämmung oder Fenstertausch als auch ganzheitliche Sanierungen. Bei Vorliegen eines individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP) gibt es zusätzliche Zuschüsse.

Fazit

Ob ein Ferienhaus GEG-pflichtig ist, hängt nicht vom Gebäudetyp ab, sondern von seiner tatsächlichen Nutzung. Wer nur wenige Monate im Jahr im Sommerhaus verbringt, bleibt häufig von den Vorgaben verschont. Sobald das Gebäude jedoch regelmäßig genutzt oder technisch aufgerüstet wird, greifen die Regeln – mit allen Pflichten zu Dämmung, Heizung und Energieausweis. Eigentümer sollten daher frühzeitig prüfen, ob sie unter die Ausnahme fallen oder Maßnahmen einplanen müssen. Klarheit schützt vor Bußgeldern, sichert Fördermöglichkeiten und verhindert unangenehme Überraschungen beim Verkauf oder bei der Vermietung.