Sanierungspflicht in Deutschland: Wann das GEG Eigentümer zum Handeln zwingt

Wann greift die Sanierungspflicht?

Die Sanierungspflicht nach GEG gilt nicht pauschal, sondern tritt nur in bestimmten Fällen in Kraft. Der häufigste Auslöser ist ein Eigentümerwechsel – egal ob durch Kauf, Erbschaft oder Schenkung. Entscheidend ist das Datum der Änderung im Grundbuch.

„Viele Käufer in Hamburg sind überrascht, welche Pflichten mit dem Erwerb einer älteren Immobilie verbunden sind", erklärt Cyran Heid, Geschäftsführer der Heid Energieberatung. „Die Fristen sind knapp – wer nicht rechtzeitig handelt, riskiert empfindliche Bußgelder."

Diese Pflichten gelten bei Eigentümerwechsel

Neue Eigentümer eines Ein- oder Zweifamilienhauses müssen innerhalb von zwei Jahren drei zentrale Anforderungen erfüllen:

• Heizungstausch: Standard- und Konstanttemperaturkessel, die älter als 30 Jahre sind, müssen außer Betrieb genommen werden.
• Dämmung der obersten Geschossdecke: Ist das Dachgeschoss unbeheizt, muss die Decke zum Wohnbereich hin gedämmt werden – alternativ das Dach selbst.
• Dämmung von Heizungsrohren: Ungedämmte Leitungen in unbeheizten Räumen müssen nachträglich isoliert werden.

Die 10-Prozent-Regel: Sanierungspflicht bei Baumaßnahmen

Auch ohne Eigentümerwechsel kann eine Sanierungspflicht entstehen. Wer mehr als zehn Prozent einer Bauteilgruppe erneuert – etwa Fassade, Dach oder Fenster – muss sicherstellen, dass die neuen Bauteile die energetischen Mindeststandards des GEG erfüllen.

„Die 10-Prozent-Regel wird oft unterschätzt", so Cyran Heid. „Schon eine größere Putzreparatur an der Fassade kann die Schwelle überschreiten und zur Pflicht führen, die gesamte Fläche zu dämmen."

Ausnahmen: Härtefall und Denkmalschutz

Das GEG sieht unter bestimmten Voraussetzungen Befreiungen vor. Wird eine Sanierung als wirtschaftlich unzumutbar bewertet, kann ein Härtefallantrag gestellt werden. Bei denkmalgeschützten Gebäuden gelten erleichterte Anforderungen. Maßnahmen, die das Erscheinungsbild wesentlich verändern würden, dürfen unterbleiben.

In beiden Fällen sind aussagekräftige Nachweise erforderlich, etwa eine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder eine Stellungnahme der Denkmalschutzbehörde.

Fördermittel clever nutzen

Wer Sanierungspflichten erfüllt, sollte gleichzeitig die verfügbaren Fördermittel ausschöpfen. Über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) sind Zuschüsse von bis zu 15 Prozent möglich – mit individuellem Sanierungsfahrplan (iSFP) sogar 20 Prozent.

Fazit

Die Sanierungspflicht nach GEG betrifft viele Eigentümer in Hamburg – besonders nach Hauskauf, Erbschaft oder bei größeren Baumaßnahmen. Wer die Fristen kennt und rechtzeitig handelt, vermeidet Bußgelder und sichert sich attraktive Fördermittel. Eine qualifizierte Energieberatung hilft dabei, Pflichten zuverlässig zu erfüllen und das volle Förderpotenzial auszuschöpfen.