Renditeimmobilie in Köln: Was beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses zu beachten ist

Für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern bedeutet das stabile bis wachsende Mieteinnahmen und damit eine solide Ausgangslage für einen Verkauf. Gleichzeitig stellt der Verkauf eines Mehrfamilienhauses höhere Anforderungen als der Verkauf von Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen.

Wer kauft Mehrfamilienhäuser in Köln?

Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses gibt es grundsätzlich zwei Hauptgruppen von Interessenten. Private Kapitalanleger suchen nach Objekten mit überschaubarer Einheitenzahl, stabiler Mieterstruktur und realistischer Rendite.

Gewerbliche Investoren – Immobiliengesellschaften, Fonds oder Projektentwickler – hingegen kalkulieren konsequent auf Basis von Bruttorendite, Ist- und Sollmieteinnahmen sowie dem Entwicklungspotenzial des Objekts.

Für Verkäufer bedeutet das: Beide Zielgruppen verlangen unterschiedliche Informationen und stellen andere Fragen.

„Je nach Käufergruppe müssen Eigentümer unterschiedliche Argumente in den Vordergrund stellen. Ein privater Anleger schätzt pünktlich zahlende Mieter und einen gepflegten Zustand. Gewerbliche Investoren interessieren sich in erster Linie für die Zahlen hinter dem Objekt – Rendite, Leerstand, Investitionsbedarf", erklärt André Heid, Geschäftsführer der Heid Immobilienbewertung.

Bewertung nach dem Ertragswertverfahren

Mehrfamilienhäuser werden nicht nach dem Vergleichswertverfahren bewertet, sondern nach dem Ertragswertverfahren. Der Wert ergibt sich maßgeblich aus den erzielbaren Mieteinnahmen und der daraus resultierenden Rendite – nicht primär aus dem Quadratmeterpreis vergleichbarer Wohngebäude. Das ist ein wesentlicher Unterschied zum Einfamilienhaus-Verkauf und erklärt, warum zwei äußerlich ähnliche Objekte in derselben Straße sehr unterschiedliche Verkaufspreise erzielen können.

In Köln liegen die durchschnittlichen Kaufpreise für Häuser je nach Lage zwischen rund 4.500 und 5.400 Euro pro Quadratmeter – in gefragten Stadtteilen wie Lindenthal, Ehrenfeld oder Nippes teils deutlich darüber. Der tatsächliche Verkaufspreis eines Mehrfamilienhauses hängt jedoch vor allem davon ab, wie hoch die Ist-Mieten im Verhältnis zur Marktmiete sind, welcher Leerstand besteht und welche Investitionen der Käufer einkalkulieren muss. Ein gut vermietetes Objekt mit stabilen Einnahmen erzielt einen deutlich höheren Preis als ein vergleichbares Haus mit hohem Leerstand oder laufendem Sanierungsbedarf.

Umgekehrt gilt für Kaufinteressenten: Ein gewisser Leerstand ist nicht zwingend ein Nachteil. Investoren mit Modernisierungsabsichten bewerten freie Wohneinheiten mitunter sogar als Vorteil, da Sanierungsmaßnahmen ohne laufende Mietverhältnisse einfacher umzusetzen sind.

Als Ganzes verkaufen oder in Eigentumswohnungen aufteilen?

Eigentümer haben grundsätzlich zwei Optionen: das Mehrfamilienhaus als Ganzes verkaufen oder es zunächst in einzelne Eigentumswohnungen umwandeln und separat vermarkten. Letzteres kann höhere Erlöse erzielen, ist aber mit erheblichem Aufwand verbunden.

Für die Aufteilung ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der zuständigen Baubehörde erforderlich, die bestätigt, dass jede Wohneinheit im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes in sich abgeschlossen ist. Zusätzlich ist eine notariell beurkundete Teilungserklärung notwendig, die Sonder- und Gemeinschaftseigentum definiert und ins Grundbuch eingetragen werden muss.

Wichtig für Verkäufer und Käufer: Wird das Gebäude vor dem Verkauf in Eigentumswohnungen umgewandelt, haben bestehende Mieter nach § 577 BGB ein Vorkaufsrecht für ihre jeweilige Wohnung. Darüber hinaus gilt nach § 577a BGB in Verbindung mit der seit dem 1. März 2025 geltenden NRW-Mieterschutzverordnung in Köln eine Kündigungssperrfrist von bis zu acht Jahren. Das schränkt die Möglichkeiten des Käufers ein, nach dem Erwerb Eigenbedarfskündigungen auszusprechen, und sollte bei der Kaufpreisfindung berücksichtigt werden.

Unterlagen und Vorbereitung

Gewerbliche Käufer prüfen Objekte besonders gründlich. Vollständige und professionell aufbereitete Unterlagen sind daher eine zentrale Voraussetzung für erfolgreiche Verhandlungen. Dazu gehören insbesondere ein aktueller Grundbuchauszug, eine vollständige Mietaufstellung mit Ist- und Sollmieten, der Energieausweis, Betriebskostenabrechnungen, Nachweise zu Modernisierungen sowie relevante Bauunterlagen.

Wer diese Informationen frühzeitig und strukturiert bereitstellt, signalisiert Professionalität und schafft Vertrauen. Gleichzeitig lässt sich vermeiden, dass Kaufinteressenten im Verhandlungsprozess Preisabschläge mit fehlenden oder unklaren Daten begründen.

„Wer ein Mehrfamilienhaus verkaufen möchte, sollte den Marktwert kennen, bevor er einen Preis nennt. Eine fundierte Bewertung auf Basis des Ertragswertverfahrens schützt vor Unterbewertung und verhindert, dass erfahrene Investoren den Preis im Verhandlungsprozess drücken", so André Heid.

Fazit

Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses in Köln bietet durch die hohe Nachfrage und stabile Mietentwicklung attraktive Chancen. Gleichzeitig erfordert er eine deutlich fundiertere Vorbereitung als der Verkauf klassischer Wohnimmobilien.