Grundsteuerreform: Das müssen Eigentümer in Freiburg jetzt beachten

Was ist die Grundsteuer – und warum ist sie jetzt besonders wichtig?

Die Grundsteuer ist eine kommunale Abgabe auf den Besitz von Grundstücken und Gebäuden. Sie ist eine der wichtigsten Einnahmequellen der Städte und Gemeinden – auch in Freiburg. Die Einnahmen fließen unter anderem in Schulen, Straßen oder Grünflächen.

Seit der Reform Anfang 2025 wird die Grundsteuer auf neuen Grundlagen berechnet: Statt veralteter Einheitswerte kommt ein mehrstufiges Modell zum Einsatz, das unter anderem den Bodenrichtwert, die Nutzungsart und das Baujahr der Immobilie berücksichtigt. In Baden-Württemberg gilt dabei ein besonderes Modell: das modifizierte Bodenwertmodell, das stark vom Bodenrichtwert und der Grundstücksgröße abhängt.

Hebesatz entscheidet über Höhe der Abgabe

Ein entscheidender Einflussfaktor ist der sogenannte Hebesatz – also der Prozentsatz, mit dem die Stadt Freiburg die Steuer festlegt. Zwar verspricht die Reform auf Bundesebene Einnahmeneutralität, doch die kommunale Praxis zeigt: Manche Eigentümer zahlen deutlich mehr als zuvor – insbesondere bei Grundstücken mit hohem Bodenwert und geringer Bebauung.

Wann lohnt sich ein Einspruch gegen den Steuerbescheid?

Der Bundesfinanzhof hat 2024 geurteilt: Eigentümer dürfen den vom Finanzamt angesetzten Immobilienwert anfechten – mit einem qualifizierten Gutachten. „Viele Grundstücke in Freiburg weichen erheblich vom Bodenrichtwert ab – durch ungünstige Lage, Erschließung oder bauliche Einschränkungen“, erklärt André Heid. Wer dies nachweisen kann, hat gute Chancen auf eine niedrigere Steuerlast.

Beispiele:

Das Grundstück liegt an einer stark befahrenen Straße

Die Ausnutzung ist durch Bebauungspläne begrenzt

Der Zustand des Gebäudes ist sanierungsbedürftig

Der Bodenrichtwert wurde auf Basis eines idealisierten Vergleichsgrundstücks ermittelt

Grundsteuer auf Mieter umlegen – was gilt für Vermieter?

Vermieter in Freiburg dürfen die Grundsteuer über die Betriebskostenabrechnung auf ihre Mieter umlegen – vorausgesetzt, dies ist im Mietvertrag vereinbart. Der Eigentümer bleibt jedoch gegenüber der Stadt zahlungspflichtig. Bei Eigentümerwechseln innerhalb des Jahres bleibt der im Grundbuch eingetragene Eigentümer zum 1. Januar steuerpflichtig – unabhängig davon, wann die Übergabe erfolgt.

Fazit: Neue Grundsteuer – neue Pflichten, aber auch neue Rechte

Für Immobilieneigentümer in Freiburg ist die Grundsteuerreform mehr als nur ein Verwaltungsvorgang. Sie betrifft direkte Kosten und kann je nach Lage und Nutzungsart empfindlich ins Gewicht fallen. Umso wichtiger ist es, die eigene Immobilie realistisch bewerten zu lassen – besonders dann, wenn der Steuerbescheid vom tatsächlichen Zustand abweicht.

„Die Grundsteuerreform bedeutet nicht zwangsläufig, dass alle mehr zahlen müssen“, so Heid. „Aber wer seinen Bescheid ungeprüft akzeptiert, verschenkt unter Umständen bares Geld.“