Gebäudeenergiegesetz für Bestandsgebäude in Köln: Welche Pflichten Eigentümer kennen sollten

Die Bundesregierung hat angekündigt, das GEG in „Gebäudemodernisierungsgesetz" (GMG) umzubenennen und inhaltlich zu überarbeiten. Ziel ist ein technologieoffeneres und einfacheres Regelwerk. Ein Kabinettsbeschluss war ursprünglich für Ende Februar 2026 geplant, verzögert sich derzeit aber. Bis zur Verabschiedung gelten die bisherigen GEG-Regelungen unverändert weiter.

Wann das GEG für Bestandsgebäude greift

Eigentümer sind nicht verpflichtet, ihr Haus pauschal auf Neubau-Niveau zu bringen. Das GEG definiert jedoch klare Anlässe, bei denen energetische Anforderungen einzuhalten sind. Dazu gehören Änderungen an der Gebäudehülle wie der Austausch von Fenstern, die Dämmung der Fassade oder die Erneuerung des Dachs. Werden dabei mehr als zehn Prozent einer Bauteilfläche verändert, müssen die betroffenen Bauteile die im GEG festgelegten Höchstwerte für den Wärmedurchgang einhalten. Auch bei An- oder Ausbauten gelten die gesetzlichen Vorgaben.

Ein häufig unterschätzter Auslöser ist der Eigentümerwechsel: Nach dem Kauf einer Immobilie treten Nachrüstpflichten in Kraft, die innerhalb von zwei Jahren umgesetzt werden müssen.

„Viele Käufer in Köln kalkulieren die energetischen Nachrüstpflichten beim Immobilienkauf nicht ein", erklärt Cyran Heid, Geschäftsführer der Heid Energieberatung. „Dabei können die Sanierungskosten je nach Gebäudezustand zwischen 40.000 und 90.000 Euro liegen – ein Betrag, der in die Kaufentscheidung einfließen sollte."

Nachrüstpflichten unabhängig von Sanierungen

Einige Pflichten bestehen unabhängig davon, ob eine Sanierung geplant ist. Die oberste Geschossdecke muss gedämmt werden, wenn der darüberliegende Dachraum unbeheizt und ungedämmt ist. Heizungs- und Warmwasserleitungen, die durch unbeheizte Räume wie Keller verlaufen, benötigen ebenfalls eine Dämmung. Außerdem dürfen Konstanttemperaturkessel, die älter als 30 Jahre sind, nicht weiter betrieben werden.

Ausgenommen von diesen Pflichten sind selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser, wenn der Eigentümer das Haus bereits vor dem 1. Februar 2002 bewohnt hat. Bei einem Eigentümerwechsel entfällt diese Ausnahme jedoch.

Heizungstausch: Was die 65-Prozent-Regel für Köln bedeutet

Seit 2024 müssen neue Heizungen in Neubaugebieten mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen. Für Bestandsgebäude gelten Übergangsfristen, die an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt sind. Köln muss als Großstadt seine kommunale Wärmeplanung bis spätestens 30. Juni 2026 vorlegen. Ab dann wird die 65-Prozent-Vorgabe auch beim Heizungstausch in Bestandsgebäuden verpflichtend.

„Eine neue Heizung entfaltet ihr volles Potenzial nur dann, wenn auch die Gebäudehülle stimmt", so Cyran Heid. „Wer in Köln vor einem Heizungstausch steht, sollte vorher prüfen lassen, ob Dämmung und Fenster für ein effizientes Gesamtsystem ausreichen."

Was eine Sanierung kosten kann

Die Kosten hängen stark vom Gebäudezustand ab. Der Einbau einer Wärmepumpe kostet zwischen 12.000 und 30.000 Euro. Im besten Fall zahlen sich einzelne Maßnahmen bereits nach zehn Jahren über die eingesparten Heizkosten aus. Förderprogramme können die Amortisationszeit zusätzlich verkürzen.