Gemeinschaftseigentum in der WEG: Was Wohnungseigentümer in Lübeck wissen sollten

Warum Gemeinschaftseigentum in Lübeck schnell zum Thema wird

Lübeck hat viele Gebäude, bei denen man die „gemeinsame Hülle" sofort sieht und spürt: klassische Mehrfamilienhäuser, gewachsene Quartiere, teils mit modernisierten, teils mit sanierungsbedürftigen Außenbauteilen. Gerade dort, wo Wohnungen in Einzeleigentum aufgeteilt werden, entstehen neue WEG-Strukturen – und plötzlich müssen Entscheidungen gemeinschaftlich organisiert werden.

Der Zustand des Gemeinschaftseigentums entscheided oft darüber, ob eine Wohnung als solide Kapitalanlage gilt oder ob in den nächsten Jahren hohe Sonderumlagen drohen.

Was zählt rechtlich zum Gemeinschaftseigentum?

Die Grundidee ist einfach: Gemeinschaftseigentum umfasst die Teile, die nicht als Sondereigentum einem einzelnen Eigentümer zugeordnet sind – insbesondere das, was für Bestand und Sicherheit des Gebäudes nötig ist oder dem gemeinschaftlichen Gebrauch dient.

Das führt zu einer wichtigen Konsequenz: Bestimmte Bauteile können nicht einfach so per Teilungserklärung ins Sondereigentum verschoben werden, wenn sie objektiv zur Gebäudehülle oder zur Sicherheit gehören.

Typische Praxisbeispiele, die in Lübecker WEGs immer wieder relevant werden:

– Dach und Fassade: Klassiker bei Sanierungsentscheidungen, Energieeffizienz und Feuchteschutz.

– Treppenhaus und Hauseingang: Nutzung, Gestaltung, Brandschutz, Instandsetzung.

– Fenster: Weil sie das äußere Erscheinungsbild und die Gebäudehülle betreffen, sind sie in vielen Fällen gemeinschaftlich einzuordnen.

– Wohnungseingangstür: Hier ist die Rechtslage besonders klar: Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Wohnungseingangstüren zwingend Gemeinschaftseigentum sind – selbst wenn eine Teilungserklärung etwas anderes behauptet.

In der Praxis entscheidet am Ende immer der Dreiklang aus Gesetz, Teilungserklärung/Aufteilungsplan und aktueller Rechtsprechung – und genau dort liegen die typischen Stolperfallen.

Wer entscheidet – und wie kommt eine Maßnahme überhaupt zustande?

Das zentrale Prinzip der WEG lautet: Am Gemeinschaftseigentum wird nicht im Alleingang gehandelt. Instandhaltung und Instandsetzung laufen grundsätzlich über Beschlüsse. Das ist sinnvoll, weil die Kosten in der Regel gemeinschaftlich getragen werden und die Maßnahme das ganze Gebäude betrifft.

Das klingt trocken, wird aber schnell konkret: Wenn in einem Mehrfamilienhaus ein Feuchteschaden an der Fassade auftritt oder eine Dachreparatur ansteht, ist nicht nur die betroffene Wohnung „dran". Es geht um die Substanz – und damit um die Gemeinschaft.

Bauliche Veränderungen: Mehr möglich – aber nicht grenzenlos

Neben Reparaturen gibt es den zweiten großen Block: Modernisierungen und bauliche Veränderungen. Hier hat die WEG-Reform 2020 die Spielregeln spürbar verändert. § 20 WEG regelt, wie bauliche Veränderungen beschlossen oder gestattet werden – und nennt Fälle, in denen Eigentümer angemessene bauliche Veränderungen verlangen können, etwa für Barrierefreiheit, Ladeinfrastruktur für E-Fahrzeuge, Einbruchschutz oder einen Glasfaseranschluss.

Warum das auch für den Wert der einzelnen Wohnung zählt

„Viele Käufer schauen zuerst auf die Wohnung – entscheidend ist aber oft das Gemeinschaftseigentum. Denn Dach, Fassade, Fenster und Rücklagen bestimmen, ob eine WEG handlungsfähig ist – und wie stabil sich der Wert der einzelnen Einheit entwickelt“, erklärt André Heid, Geschäftsführer der Heid Immobilienbewertung.

Gemeinschaftseigentum ist nicht Nebensache. Es ist der Teil, der den Zustand des gesamten Gebäudes definiert – und damit auch den Wert jeder einzelnen Einheit. Zwei Wohnungen mit identischem Grundriss können preislich weit auseinanderliegen, wenn bei der einen WEG Dach, Fassade und Rücklage solide sind, während bei der anderen die großen Posten seit Jahren geschoben werden.

Gerade in Lübeck, wo Käufer je nach Stadtteil sehr unterschiedlich auf Zustand, Energieeffizienz und Instandhaltungsstau reagieren, wird der Blick auf das Gemeinschaftseigentum schnell zum entscheidenden Faktor – noch vor Küche, Bodenbelag oder Balkon.