Vermächtnis statt Erbschaft: So gelangt eine Immobilie gezielt in die richtigen Hände

Vermächtnis ist nicht gleich Erbschaft

Ein Vermächtnis nach § 1939 BGB erlaubt es dem Erblasser, einer bestimmten Person einen einzelnen Nachlassgegenstand zuzuwenden, ohne sie zur Erbin oder zum Erben zu machen. Der Begünstigte wird damit nicht Teil der Erbengemeinschaft und muss sich weder um die Nachlassverwaltung noch um etwaige Schulden kümmern. Er erhält lediglich einen schuldrechtlichen Anspruch auf den vermachten Gegenstand.

Für Immobilien bedeutet das konkret: Der Vermächtnisnehmer wird mit dem Erbfall nicht automatisch Eigentümer. Er muss sein Vermächtnis aktiv bei den Erben einfordern. Diese sind verpflichtet, die Immobilie zu übertragen.

„Viele verwechseln Vermächtnis und Erbschaft", erklärt Katharina Heid, Geschäftsführerin der Heid Immobilienbewertung. „Wer ein Haus per Vermächtnis erhält, steht rechtlich in einer völlig anderen Position als ein Erbe – das hat Auswirkungen auf Grundbuch, Steuern und Haftung."

Sonderfall Vorausvermächtnis: Einen Erben bevorzugen

Ein Vorausvermächtnis nach § 2150 BGB richtet sich nicht an Dritte, sondern an einen Miterben. Es ermöglicht dem Erblasser, einem bestimmten Erben einen zusätzlichen Vermögensvorteil zukommen zu lassen, ohne dass dieser auf den regulären Erbteil angerechnet wird.

In der Praxis kommt das Vorausvermächtnis häufig zum Einsatz, wenn ein Kind die Eltern über Jahre gepflegt hat und dafür zusätzlich zur Erbquote das Elternhaus erhalten soll. Die übrigen Miterben behalten ihren Erbanteil, das Haus geht jedoch vorab an die begünstigte Person.

Grundbuch und Vermächtniserfüllungsvertrag

Anders als bei einer Erbschaft geht das Eigentum beim Vermächtnis nicht automatisch über. Für die Übertragung ist ein notariell beurkundeter Vermächtniserfüllungsvertrag erforderlich, in dem die Erben erklären, dass die Immobilie auf den Vermächtnisnehmer übergehen soll. Erst mit der anschließenden Eintragung im Grundbuch wird der Eigentümerwechsel rechtswirksam.

Die Kosten für Notar und Grundbuchamt tragen grundsätzlich die Erben – es sei denn, der Erblasser hat im Testament eine andere Regelung getroffen. Bei wertvolleren Immobilien können diese Kosten durchaus hoch ausfallen.

Verjährung beachten

Wer eine Immobilie per Vermächtnis erhalten soll, muss seinen Anspruch rechtzeitig geltend machen. Für Grundstücks- und Immobilienvermächtnisse gilt eine Verjährungsfrist von zehn Jahren. Danach können die Erben die Herausgabe verweigern.

„Ein Vermächtnis für eine Immobilie ist ein wirkungsvolles Instrument, um den eigenen Willen durchzusetzen", so Katharina Heid. „Aber es erfordert eine präzise Formulierung im Testament. Unklare Regelungen zu Belastungen, Kosten oder Ersatzvermächtnisnehmern führen im Erbfall fast immer zu Streit."

Wert der Immobilie kennen

Ob für die Berechnung der Erbschaftsteuer, die Einschätzung von Pflichtteilsansprüchen oder die Vermeidung von Auseinandersetzungen innerhalb der Erbengemeinschaft: Die Kenntnis des tatsächlichen Immobilienwerts ist bei einem Vermächtnis häufig entscheidend. Das gilt besonders auch in Lüneburg, wo historische Gebäude in der Altstadt oder gewachsene Wohnlagen je nach Zustand und Lage große Wertunterschiede aufweisen können.