Gewerbeimmobilien am Main richtig bewerten: Das Substanzwertverfahren im Überblick für den Frankfurter Wirtschaftsstandort

Frankfurt als Unternehmensstandort mit hoher Bewertungsrelevanz

Banken, Versicherungen, Beratungsgesellschaften und zahlreiche international tätige Konzerne prägen die Mainmetropole. Der Frankfurter Büromarkt lag 2025 mit einem Flächenumsatz von über 600.000 Quadratmetern an der Spitze der deutschen Metropolen. Gleichzeitig prägen Industrie- und Logistikflächen im Osthafen, in Fechenheim-Nord oder entlang der Hanauer Landstraße den Wirtschaftsstandort. Wo so viel betriebliches Vermögen in Immobilien und Anlagen gebunden ist, stellt sich die Frage nach der richtigen Bewertungsmethode besonders häufig – bei Unternehmensverkäufen, Nachfolgen, Erbschaften, Schenkungen oder im Rahmen einer Due Diligence.

Was ist das Substanzwertverfahren?

Das Substanzwertverfahren ermittelt den Wert eines Unternehmens auf Grundlage seiner vorhandenen Vermögenswerte. Dabei werden sämtliche Wirtschaftsgüter des Betriebsvermögens einzeln zum aktuellen Marktwert (gemeinen Wert) bewertet und anschließend die bestehenden Verbindlichkeiten abgezogen.

Zum Betriebsvermögen zählen typischerweise Grundstücke und Gebäude, Maschinen und Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung, Vorräte sowie immaterielle Werte wie Software oder Patente. Ergänzt wird dies um Finanzanlagen, Forderungen und liquide Mittel.

Wann das Verfahren zur Anwendung kommt

Aussagekräftig ist die Methode vor allem dann, wenn das Betriebsvermögen überwiegend aus Sachwerten besteht und eine Fortführung des Unternehmens geplant ist.

Typische Anlässe sind:

• Unternehmensverkauf und Due Diligence
• Erbschaft und Schenkung
• Unternehmensnachfolge
• Finanzierung und Beleihung durch Banken
• Wegzugsbesteuerung und Umstrukturierungen

Berechnung und Abgrenzung zu anderen Verfahren

Die Formel lautet: Summe aller Vermögensgegenstände – Verbindlichkeiten = Substanzwert

Die Herausforderung liegt in der fachgerechten Bewertung der einzelnen Positionen. Gerade bei Produktions- und Logistikimmobilien in den Frankfurter Gewerbegebieten weichen Buchwert und tatsächlicher Marktwert oft deutlich voneinander ab. Während das Ertragswertverfahren künftige Gewinne in den Mittelpunkt stellt und das Liquidationswertverfahren von der Auflösung des Unternehmens ausgeht, ist das Substanzwertverfahren stichtagsbezogen und geht von der Fortführung aus. Die Differenz zwischen Ertragswert und Substanzwert wird häufig als Firmenwert (Goodwill) bezeichnet und spiegelt immaterielle Faktoren wie Marktstellung, Kundenbeziehungen oder Ertragskraft wider.

Bedeutung im steuerlichen Kontext

Im steuerlichen Bewertungsrecht kommt dem Substanzwert vor allem bei der Bewertung nicht börsennotierter Anteile nach § 11 Abs. 2 Bewertungsgesetz (BewG) Bedeutung zu. Kann der gemeine Wert nicht aus Verkäufen unter fremden Dritten abgeleitet werden, wird er unter Berücksichtigung der Ertragsaussichten oder nach einer anderen anerkannten Methode geschätzt. Dabei darf der so ermittelte Wert den Substanzwert nicht unterschreiten.

Eine Ausnahme gilt, wenn sich der Unternehmenswert aus tatsächlichen, zeitnahen Verkäufen zwischen unabhängigen Parteien ableiten lässt. In diesen Fällen ist der Substanzwert nicht als Mindestwert anzusetzen.

„Gerade in wirtschaftsstarken Regionen wie Frankfurt, in denen Unternehmen häufig über umfangreiches Immobilien- und Anlagevermögen verfügen, liefert das Substanzwertverfahren eine wichtige Orientierung für die Bewertung", sagt André Heid, Geschäftsführer der Heid Immobilienbewertung. „Es zeigt schwarz auf weiß, welche Werte tatsächlich im Betrieb stecken – und dient im Steuerrecht in vielen Konstellationen zudem als Mindestwert gegenüber dem Finanzamt."

Fazit: Substanz zählt am Frankfurter Wirtschaftsstandort

In einem dynamischen Wirtschaftsraum wie Frankfurt ist die Bewertung von Unternehmensvermögen ein wiederkehrendes Thema mit hoher praktischer Relevanz. Das Substanzwertverfahren bietet insbesondere bei substanzorientierten Unternehmen und im steuerlichen Kontext eine belastbare Grundlage, um Vermögenswerte nachvollziehbar einzuordnen und fundierte Entscheidungen zu treffen.