Immobilienfinanzierung in Düsseldorf: Was der Beleihungswert über die mögliche Kredithöhe verrät

Düsseldorf zählt zu den teuersten Immobilienstandorten Nordrhein-Westfalens. In gefragten Lagen wie Oberkassel, Carlstadt oder Golzheim liegen die Kaufpreise deutlich über dem Bundesdurchschnitt. Für die Finanzierung ist jedoch nicht der Preis entscheidend, den Käufer zahlen, sondern der Wert, den die Bank langfristig als Sicherheit anerkennt. Diese beiden Größen fallen oft auseinander.

Verkehrswert und Beleihungswert sind nicht dasselbe

Der Verkehrswert beschreibt den aktuellen Marktpreis einer Immobilie zu einem bestimmten Stichtag. Er hängt von Angebot und Nachfrage ab und kann schwanken. Der Beleihungswert bildet dagegen einen vorsichtig ermittelten, langfristig nachhaltigen Wert der Immobilie ab, der auch über die Laufzeit eines Kredits Bestand haben soll. Banken rechnen hier vorsichtig und blenden kurzfristige Marktübertreibungen aus. In der Praxis liegt der Beleihungswert meist zwischen 70 und 90 Prozent des Verkehrswerts. Die Differenz ist der Sicherheitsabschlag der Bank.

Wie die Bank den Beleihungswert ermittelt

Die rechtlichen Vorgaben stammen aus dem Pfandbriefgesetz und der Beleihungswertermittlungsverordnung. Nach § 16 PfandBG darf der Beleihungswert nur die langfristigen, nachhaltigen Merkmale einer Immobilie berücksichtigen. Spekulative Annahmen sind ausgeschlossen, und der Beleihungswert darf den Marktwert nicht übersteigen. Die BelWertV regelt die Methodik: Ertragswert und Sachwert werden getrennt ermittelt, das Objekt wird besichtigt, und bei Eigentumswohnungen kommt das Vergleichswertverfahren als Kontrolle hinzu. Das Ergebnis ist ein bewusst vorsichtig angesetzter Wert, der von kurzfristigen Preisspitzen unabhängig bleibt.

Beleihungsgrenze und Beleihungsauslauf bestimmen die Konditionen

„Auf Basis des Beleihungswerts legt die Bank fest, welcher Teil des Immobilienwerts als besonders risikoarm gilt. Daraus ergibt sich die Beleihungsgrenze, die eine wichtige Grundlage für die Finanzierungskonditionen bildet. Wie viel davon tatsächlich finanziert wird, beschreibt der Beleihungsauslauf: das Verhältnis von Darlehenssumme zum Beleihungswert. Bleibt dieser Wert unter 60 Prozent, vergeben Banken in der Regel die günstigsten Zinsen. Steigt der Beleihungsauslauf, erhöhen sich die Zinsen entsprechend. Für Käufer bedeutet das: Je niedriger der Beleihungswert angesetzt wird, desto mehr Eigenkapital ist nötig und desto teurer kann die Finanzierung werden.

„Viele Käufer gehen davon aus, dass die Bank den Kaufpreis finanziert. Tatsächlich ist der Beleihungswert die Bezugsgröße, und der liegt bewusst darunter", erklärt André Heid, Geschäftsführer der Heid Immobilienbewertung. „Wer den eigenen Beleihungswert kennt, kann die Differenz zum Kaufpreis realistisch einplanen und vermeidet eine Finanzierungslücke."

Spielräume bei der Bewertung

Bei der Ermittlung des Beleihungswerts bestehen methodische Spielräume, und Banken bewerten Objekte unterschiedlich. Weicht der angesetzte Wert spürbar vom Kaufpreis ab, lässt sich die Differenz mit einer unabhängigen Wertermittlung nachvollziehen. Sachverständige für Immobilienbewertung in Düsseldorf greifen dabei auf lokale Marktdaten und die Preisunterschiede zwischen den Stadtteilen zurück, die in standardisierten Verfahren oft nicht abgebildet werden.

Für den angespannten Düsseldorfer Markt gilt: Der Beleihungswert ist kein Nebenaspekt der Finanzierung, sondern ihr Ausgangspunkt. Wer den Unterschied zwischen Markt- und Beleihungswert früh einordnet, plant Eigenkapital und Zinskonditionen realistischer. Eine fundierte Immobilienbewertung kann zusätzliche Orientierung bei Finanzierungsentscheidungen bieten.