Immobilie mit Nießbrauch übertragen: Was Münchner Eigentümer vorher wissen sollten

Was für den Nießbrauch spricht

Der Vorbehaltsnießbrauch verbindet zwei Ziele, die für viele Familien im Vordergrund stehen. Zum einen sichert er die ältere Generation ab: Die Eltern können die Immobilie weiterhin bewohnen oder vermieten und behalten die Erträge, obwohl das Eigentum bereits übertragen ist. Zum anderen wirkt er steuerlich. Der Kapitalwert des Nießbrauchs wird vom Immobilienwert abgezogen und senkt die Schenkungsteuer – je nach Wert der Immobilie bis unter den Freibetrag.

Hinzu kommt ein zeitlicher Effekt: Wer früh überträgt, kann die Schenkungsteuer-Freibeträge für weitere Übertragungen alle zehn Jahre erneut nutzen. Gerade bei hohen Münchner Immobilienwerten lässt sich Vermögen so über mehrere Übertragungen steueroptimiert weitergeben. Für die Eltern bleibt die gewohnte Sicherheit, für die Kinder entsteht frühzeitig eine Eigentümerposition.

Der Steuervorteil ist einmalig, der Wertverlust dauerhaft

Diesen Vorteilen steht eine Kehrseite gegenüber, die vor allem den neuen Eigentümer trifft. Eine Immobilie mit eingetragenem Nießbrauch lässt sich auf dem freien Markt nur schwer verkaufen, denn kaum ein Käufer erwirbt ein Objekt, das er weder selbst nutzen noch vermieten darf. Wer dennoch verkaufen möchte, muss mit einem deutlichen Abschlag rechnen, der je nach Alter des Berechtigten spürbar ausfällt und in der Praxis häufig zwischen 20 und 50 Prozent liegt. Auch als Sicherheit für einen Kredit eignet sich die Immobilie kaum, da Banken Darlehen, die nachrangig zum Nießbrauch besichert sind, meist ablehnen. Welche Nachteile mit einem Nießbrauch verbunden sind, wird bei der Übertragung oft unterschätzt.

„Der Nießbrauch verlagert den wirtschaftlichen Nutzen vollständig auf den Berechtigten, während der Eigentümer die Substanz hält, über die er nicht verfügen kann", sagt Katharina Heid, Geschäftsführerin der Heid Immobilienbewertung. „Wie groß dieser Wertabschlag konkret ausfällt, hängt von Alter und statistischer Lebenserwartung des Berechtigten ab und sollte vor der Übertragung sachverständig ermittelt werden."

Bindung auf Lebenszeit

Ein im Grundbuch eingetragener Nießbrauch gilt in der Regel auf Lebenszeit und lässt sich einseitig nicht löschen. Eigentümer und Nießbraucher binden sich damit dauerhaft aneinander und an die Immobilie. Der Eigentümer kann das Objekt weder selbst beziehen noch vermieten, solange der Nießbrauch besteht. Ändert sich seine Lebenssituation, etwa durch Jobwechsel, Familiengründung oder eigenen Kapitalbedarf, steht ihm die Immobilie als Vermögenswert faktisch nicht zur Verfügung.

Auch steuerlich kann die Konstellation nachteilig wirken: Vermietet der Nießbraucher die Immobilie, versteuert er die Mieteinnahmen, während der Eigentümer die Abschreibung nicht geltend machen kann.

Kosten und Konfliktpotenzial in der Familie

Die laufende Instandhaltung trägt zwar der Nießbraucher, größere Maßnahmen bleiben jedoch Sache des Eigentümers. Steht bei einem Münchner Altbau eine Dachsanierung, eine neue Heizungsanlage oder eine energetische Modernisierung an, zahlt der Eigentümer, ohne selbst Erträge aus dem Objekt zu ziehen. Vor allem bei älteren Beständen mit Sanierungsbedarf kann der Nießbrauch so zur dauerhaften finanziellen Belastung werden.

Hinzu kommt das Konfliktpotenzial innerhalb der Familie. Uneinigkeit über Instandhaltung, Modernisierung oder die Verteilung von Pflichten wie dem Winterdienst belastet das Verhältnis zwischen den Generationen. „Viele Familien regeln bei der Übertragung nur die Steuerfrage und lassen Rechte, Pflichten und Kostentragung im Vertrag zu vage", so Heid. „Je klarer diese Punkte notariell gefasst sind und je realistischer der Wert der Immobilie samt Nießbrauch beziffert ist, desto geringer ist das Streitrisiko."

Bewertung vor der Übertragung schafft Klarheit

Ob sich der Nießbrauch im Einzelfall lohnt, hängt von mehreren Faktoren ab: vom Wert und Zustand der Immobilie, vom Alter des Berechtigten und von den Plänen des künftigen Eigentümers. Eine unabhängige Immobilienbewertung in München liefert dafür die Grundlage, denn sie beziffert den Verkehrswert der Immobilie, den Kapitalwert des Nießbrauchs und damit auch die steuerliche Bemessungsgrundlage der Schenkung. Fällt die Immobilie sanierungsbedürftig aus oder zeichnet sich ein späteres Verkaufsinteresse ab, kann das Ergebnis auch sein, dass andere Lösungen besser passen – etwa ein Wohnrecht statt des Nießbrauchs oder eine spätere Übertragung.

Fazit

Der Nießbrauch sichert die ältere Generation ab und senkt die Schenkungsteuer – zwei gewichtige Vorteile. Zugleich verlagert er Risiken und Kosten auf den neuen Eigentümer: Wertverlust, lebenslange Bindung, eingeschränkte Verfügungsgewalt und die Pflicht, teure Sanierungen zu tragen. Münchner Familien, die eine Übertragung zu Lebzeiten planen, sollten den Wert von Immobilie und Nießbrauch vorab neutral ermitteln lassen und die Rechte und Pflichten beider Seiten notariell präzise regeln. Eine neutrale Bewertung durch die Heid Immobilienbewertung München schafft dafür die Grundlage. So bleibt die gut gemeinte Gestaltung nicht als Belastung an der nächsten Generation hängen.