Vermietete Gewerbeimmobilien in Köln: Warum Käufer die Mietverträge genauer lesen müssen als den Kaufvertrag

Der Käufer tritt in bestehende Verträge ein

Grundlage ist der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete" nach § 566 BGB, der über § 578 BGB auch für Gewerberäume und Grundstücke gilt. Mit dem Eigentumsübergang tritt der Erwerber an die Stelle des bisherigen Vermieters und übernimmt die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden vermieterseitigen Rechte und Pflichten. Dazu gehören etwa Laufzeiten, Mietanpassungsmechanismen, Instandhaltungsregelungen und Kautionsvereinbarungen. Nachverhandeln lässt sich ein bestehender Vertrag nur, wenn der Mieter einer Änderung zustimmt.

Was ein Objekt tatsächlich erwirtschaftet, ergibt sich deshalb nicht aus der Mietaufstellung im Exposé, sondern aus den Verträgen selbst. Entscheidend sind insbesondere die Restlaufzeit und Verlängerungsoptionen des Mieters, die Art der Mietanpassung – etwa Index- oder Staffelklauseln –, die Verteilung von Instandhaltung und Betriebskosten sowie der Konkurrenzschutz.

Letzterer wird häufig übersehen, weil er nicht im Vertrag stehen muss. Ein Konkurrenzschutz kann nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch ohne ausdrückliche Vertragsklausel bestehen. Sein Umfang richtet sich nach dem vereinbarten Nutzungszweck: Je präziser dieser formuliert ist, desto weiter reicht der Schutz. Vertraglich lässt er sich einschränken oder ausschließen. Bei formularvertraglichen Regelungen gelten Grenzen: Der BGH hat eine formularmäßige Kombination aus Betriebspflicht mit Sortimentsbindung und gleichzeitigem Ausschluss des Konkurrenzschutzes für unwirksam erklärt. Für Käufer gemischt genutzter Objekte ist ein bestehender Konkurrenzschutz unmittelbar preisrelevant, wenn er die Nutzung oder Nachvermietung weiterer Flächen einschränkt.

Die Kündigung wegen Schriftformmangels ist entfallen

Bis Ende 2024 bestand bei langfristigen Gewerbemietverträgen eine Besonderheit: Verträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr mussten der gesetzlichen Schriftform genügen. Wurde diese verletzt – etwa durch nicht ordnungsgemäß dokumentierte Vertragsänderungen –, galt der Vertrag trotz vereinbarter Festlaufzeit als auf unbestimmte Zeit geschlossen und war frühestens ein Jahr nach Überlassung der Mietsache ordentlich kündbar.

Diese Rechtslage hat sich geändert. Mit dem Vierten Bürokratieentlastungsgesetz wurde für langfristige Gewerbemietverträge die bisherige Schriftform durch die Textform nach § 126b BGB ersetzt. Die Neuregelung gilt seit dem 1. Januar 2025. Für bereits zuvor bestehende Mietverhältnisse sah Art. 229 § 70 Abs. 1 EGBGB eine Übergangsfrist bis einschließlich 1. Januar 2026 vor. Seit dem 2. Januar 2026 ist diese Übergangsfrist abgelaufen. Damit kann ein langfristiger Gewerbemietvertrag nicht mehr allein wegen eines Verstoßes gegen die frühere Schriftform ordentlich gekündigt werden.

„Die Prüfung hat sich damit deutlich verschoben", sagt Katharina Heid, Geschäftsführerin von Heid Immobilienmakler. „Früher konnte ein Formmangel bei langfristigen Gewerbemietverträgen eine zusätzliche Kündigungsmöglichkeit eröffnen. Heute kommt es umso stärker darauf an, was wirtschaftlich tatsächlich vereinbart wurde – und das muss vor der Beurkundung auf dem Tisch liegen, nicht danach."

Für Käufer gewinnt damit auch die elektronische Vertragskorrespondenz an Bedeutung. Die Textform wird auch durch elektronische Kommunikation gewahrt, etwa per E-Mail. Formwirksame Vertragsänderungen stecken daher womöglich in Korrespondenz, die sich nicht in der Vertragsurkunde findet. Wer ein vermietetes Gewerbeobjekt erwirbt, sollte deshalb neben dem Mietvertrag und sämtlichen Nachträgen auch relevante Vereinbarungen und Vertragskorrespondenz prüfen.

Vollvermietung ist kein Qualitätsmerkmal

Aus Käufersicht ist deshalb nicht entscheidend, ob eine Gewerbeimmobilie vollständig vermietet ist. Eine vollvermietete Immobilie mit langen Restlaufzeiten, niedrigen Bestandsmieten und geringen Anpassungsmöglichkeiten kann wirtschaftlich weniger attraktiv sein als ein Objekt mit teilweisem Leerstand, dessen Flächen zu marktgerechten Konditionen neu vermietet werden können. Umgekehrt ist eine kurze Restlaufzeit kein Nachteil, sondern Verhandlungsspielraum,  vorausgesetzt, die Fläche ist am Markt nachgefragt.

Beide Szenarien lassen sich nur mit Kenntnis des lokalen Mietniveaus und der konkreten Vertragslage belastbar einordnen. Deshalb beurteilen Makler mit Ortskenntnis in Köln den Angebotspreis anders als eine reine Faktorrechnung auf Basis der Mietaufstellung. Wer einen Erwerb vorbereitet, sollte die vollständige Vertragsakte einschließlich aller Nachträge und relevanten Nebenabreden anfordern und mit der Mietaufstellung abgleichen. Auf Gewerbeobjekte spezialisierte Makler ordnen anschließend ein, welche Auswirkungen die Vertragslage auf Ertragspotenzial, Vermietbarkeit und Kaufpreis hat. Heid Immobilienmakler Köln betreut dabei Büro-, Praxis- und Ladenflächen ebenso wie gemischt genutzte Objekte im Stadtgebiet und im Umland.

Für den Kölner Markt gilt dabei dasselbe wie bundesweit: Bei vermieteten Gewerbeimmobilien entsteht der Preis nicht allein am Objekt, sondern ebenso in den Verträgen, die mit ihm übergehen.