Zeitmietvertrag bei Wohnraum: Wann eine unwirksame Befristung automatisch zum unbefristeten Mietverhältnis führt

Drei anerkannte Gründe für eine Befristung

Das Gesetz erkennt in § 575 Abs. 1 S. 1 BGB genau drei Gründe an, die – ohne kumulativ vorliegend zu müssen – eine Befristung rechtfertigen:

Eigennutzung durch Vermieter oder Angehörige

Der erste Grund besteht darin, dass der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörigen seines Haushalts nutzen will. Der Kreis der Familienangehörigen entspricht dabei demjenigen, der eine Kündigung wegen Eigenbedarfs rechtfertigt. Er umfasst in jedem Fall den Ehegatten (auch den geschiedenen), die Verwandten in gerader Linie wie Kinder, Enkel, Eltern und Großeltern und Verwandte in der Seitenlinie bis zum dritten Grad wie Geschwister und leibliche Nichten oder Neffen. Darüber hinaus können auch entferntere Verwandte und Verschwägerte zum Kreis der Familienangehörigen zu zählen sein. Das Gesetz unterscheidet nicht nach der Intensität der Nutzung als Wohnung; mithin kann ein die Befristung rechtfertigender zulässiger Wille zur Nutzung der Wohnung bereits dann vorliegen, wenn der Vermieter die vermieteten Räume nach dem Ablauf der Mietzeit als Zweit- oder Ferienwohnung nutzen will. Haushaltsangehöriger kann jeder sein, der mit dem Vermieter seit längerer Zeit auf Dauer (also nicht nur vorübergehend) in einer Hausgemeinschaft zusammenlebt. Darunter kann dann etwa auch die Lebensgefährtin des Vermieters fallen.

Bauliche Maßnahmen als Befristungsgrund

Der Vermieter will nach dem Ablauf der Mietzeit die vermieteten Räume in zulässiger Weise beseitigen oder so wesentlich verändern beziehungsweise instandsetzen, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden. Schon dem Wortlaut nach ist demnach die Absicht des Vermieters, das Objekt zu veräußern (z.B. aufgrund eines Kaufvertrages) kein wirksamer Grund für eine Befristung. Ebenso nicht ausreichend ist die geplante Durchführung von bloßen Schönheitsreparaturen und solchen Instandsetzungsarbeiten, die ohne weiteres bei bestehendem Mietverhältnis durchgeführt werden könnten. Andererseits liegt eine relevante „Erschwernis“ auch nicht erst dann vor, wenn der Mieter die Arbeiten nicht dulden muss; ausreichend ist insoweit vielmehr jeder bedeutende Mehraufwand des Vermieters, der auch finanzieller Art sein kann (vgl. AG Berlin-Wedding, Urteil vom 23.06.2025 – 18 C 4/25). Die Maßnahmen müssen im Prinzip genehmigungsfähig sein, womit ihnen nur keine unüberwindbaren rechtlichen Hindernisse entgegenstehen dürfen; für sie zu erteilende (Bau-)Genehmigungen müssen zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses aber noch nicht vorliegen. Selbst wenn diese zum Zeitpunkt des geplanten Baubeginns noch nicht vorliegen, soll dies unschädlich sein (AG Berlin-Wedding a.a.O.)

Vermietung an Bedienstete

Der Vermieter will nach dem Ablauf der Mietzeit die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten. Betroffen sind damit hauptsächlich die werkeigenen Wohnungen oder Wohnungen, die das Werk angemietet und an seine Arbeitnehmer weitervermietet hat.

Schriftliche Begründung ist zwingend erforderlich

Das Vorliegen eines dieser Gründe reicht für eine wirksame Befristung eines Mietverhältnisses über Wohnraum nicht aus. Vom Vermieter wird von Gesetzes wegen vielmehr verlangt, dass er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Das Befristungsinteresse muss dabei so genau beschrieben werden, dass es von anderen Befristungsgründen unterschieden und vom Mieter überprüft werden kann.

Eine wirksame Befristung wegen beabsichtigter Eigennutzung kommt demnach nicht in Betracht, wenn sie der Vermieter lediglich mit dem Gesetzeswortlaut oder allein mit „familiären Gründen“, „Eigenbedarf“ oder „Angehörigen“ begründet. Sie setzt vielmehr voraus, dass der Vermieter sein Verwandtschaftsverhältnis zu dem zukünftigen Bewohner angibt; nur so kann der Mieter überprüfen, ob dieses eine Befristung rechtfertigt. Kommt es später zu geringfügigen Änderungen innerhalb des Verwandtschaftsgrads, etwa weil der Sohn statt der Tochter einzieht, muss dies die ursprünglich wirksame Befristung aber nicht unwirksam machen.

Rechtliche Folgen der Befristung

Für eine wirksame Befristung wegen beabsichtigter baulicher Maßnahmen gilt kein anderer Maßstab; lediglich im Falle der beabsichtigten Beseitigung der Räume können sich Details erübrigen. Nicht ausreichend ist demnach eine Erklärung derart, die „Wohnung soll grundlegend umgebaut werden, z.B. Badezimmereinbau, Zentralheizungseinbau usw.“; aus einer solchen Formulierung ergibt sich nämlich nicht, inwieweit die Fortsetzung des Mietverhältnisses die Durchführung der genannten Maßnahmen erheblich erschweren würde. Ganz anders jedoch im Mietvertrag über fünf Seiten detailliert beschriebene Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen: deren Umfang hatte den Mieter nach gerichtlicher Auffassung erkennen lassen, dass deren Durchführung durch die Vermietung erheblich erschwert werden würde (AG Berlin-Wedding, Urteil vom 23.06.2025 – 18 C 4/25). Somit kann letztlich allein bei beabsichtigter Vermietung an einen Bediensteten die Wiedergabe des Gesetzeswortlauts faktisch ausnahmsweise ausreichen, um eine Befristung zu bewirken. Die Angabe des Namens des Bediensteten zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses ist dem Vermieter nämlich nur selten möglich und daher – wie im Falle der geplanten Eigennutzung – entbehrlich.

Die Befristung eines Mietverhältnisses hat zur Konsequenz, dass es automatisch zum vorgesehenen Stichtag endet. Nicht nur bedarf es dazu keiner Kündigung; das Recht zur ordentlichen Kündigung ist für beide Parteien sogar ausgeschlossen. Folglich gibt es auch kein Recht des Mieters, aus Härtegründen Widerspruch zu erheben. Es kann jedoch ein Recht zur ordentlichen Kündigung vereinbart werden. Ebenso kann sich das Mietverhältnis nach Ablauf der Mietzeit durch widerspruchslose Fortsetzung des Gebrauchs verlängern. Das Recht zur außerordentlich fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund bleibt beiden Parteien in jedem Fall unbenommen.

Frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung kann der Mieter vom Vermieter Auskunft darüber verlangen, ob der Befristungsgrund noch besteht. Er kann eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum verlangen, um den sich der Eintritt des Befristungsgrundes verzögert, oder Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen, falls der Befristungsgrund weggefallen ist.

Abgrenzung zum vorübergehenden Gebrauch von Wohnraum

Nicht zu verwechseln ist der Zeitmietvertrag mit einem Mietvertrag über Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Ein solcher wird regelmäßig abgeschlossen von Reisenden über Hotel- oder Ferienzimmer, von Berufstätigen aus besonderen beruflichen Anlässen wie Montagearbeiten, Sportveranstaltungen oder Messe- oder Ausstellungstätigkeiten oder auch von Studenten für die Dauer eines Semesters an einem anderen Ort als ihrem Hauptstudienort. Allen diesen Mietverhältnissen ist gemeinsam, dass der Mieter seinen Lebensmittelpunkt nicht am Ort der Wohnung begründen will, über die das Mietverhältnis abgeschlossen wird. Vielmehr sind sich die Parteien darüber einig, dass nur einem vorübergehenden Sonderbedarf des Mieters Rechnung getragen werden soll.

Die Tatsache, dass also bei solcher Art Mietverhältnis der Mieter durch Beendigung des Mietverhältnisses nicht obdachlos wird (sondern in seine „Hauptwohnung“ zurückkehren kann), rechtfertigt es, ihn von Gesetzes wegen von entscheidenden Mieterschutzvorschriften auszunehmen. Mit § 575 BGB – als einer dieser Mieterschutzvorschriften – entfällt damit für diese Art von Mietverhältnissen die Pflicht zur Angabe eines Befristungsgrunds.